※本記事は2026年10月時点の法令にもとづいて解説しています。
住宅ローンを払い終えたときに銀行から受け取った「抵当権抹消の書類」。何年か引き出しにしまったままになり、いざ手続きをしようと開いてみると、委任状に書かれた代表取締役の名前が、今の銀行の代表者と違っている。「この委任状は、もう使えないのだろうか」というご相談は、家の売却や相続のときにもよく出てきます。
この記事では、銀行の代表者が交代していても委任状が使える理由と、その条件、期限のある書類とない書類の違い、登記申請書の書き方を順に整理します。抵当権抹消の手続き全体を自分で進めたい方は、こちらの記事もあわせてご覧ください。
先に結論:代表者が交代していても使えることが多い
- 登記を頼む委任状は、頼んだ側の法定代理人の代理権が消えても効力を失いません(不動産登記法17条4号)。法人の代表者もこの法定代理人に含まれると扱われています
- そのため、当時の代表者の名前で作られた委任状は、代表者が交代した後でも使えることが多いです
- ただし、委任状や解除証書を作った日に、その人が本当に代表者だったことが前提です
- 「作成後3か月以内」という決まりがあるのは、資格証明書(登記事項証明書)や印鑑証明書など役所が作る書類です。古い資格証明書は、会社法人等番号を申請書に書くことで代えられます
- 申請書には、当時の代表者の代表権が消えていることを書きます。細かな書き方は管轄の法務局で確かめると安心です
1. 銀行から受け取る書類
ローンを完済すると、銀行からおおむね次のような書類が渡されます。銀行によって名前や組み合わせは少しずつ違います。
| 書類 | 役割 | 期限 |
|---|---|---|
| 登記識別情報通知(または登記済証) | 抵当権を設定したときに銀行が受け取ったもの | なし |
| 解除証書・弁済証書 | 抵当権が消えた理由(弁済・解除)を示す書類(登記原因証明情報) | なし |
| 委任状 | 銀行が、登記の申請を代理人に頼む書類 | 法令上の期限はない |
| 資格証明書(登記事項証明書など) | 銀行の代表者が誰かを示す書類 | 作成後3か月以内 |
このうち、時間がたって問題になりやすいのが「委任状の代表者名」と「資格証明書の期限」です。順に見ていきます。
2. 代表者が交代しても委任状が使える理由
民法では、本人が亡くなると代理権は消えるのが原則
民法では、代理権は本人の死亡などで消えるのが原則です(民法111条)。ふつうに考えると、委任状を書いた代表者が退任した時点で、その委任状は使えなくなりそうに思えます。
登記には「代理権不消滅」の特別な決まりがある
登記の申請については、不動産登記法17条が特別な決まりを置いています。登記の申請を頼まれた代理人の権限は、次のことがあっても消えないとされています。
- 本人の死亡
- 本人である法人の合併による消滅
- 本人である受託者の信託に関する任務の終了
- 法定代理人の死亡またはその代理権の消滅・変更
銀行の代表取締役は、法人である銀行を代表する立場にあり、登記の実務では、この4号の「法定代理人」に法人の代表者も含まれると扱われています(平成5年7月30日民三第5320号通達とされています)。
委任状で登記を頼んだのは、代表者個人ではなく銀行という法人です。代表者が交代しても銀行そのものは同じで、いったん有効に与えられた代理権は、代表者の退任では消えない。これが、古い代表者名の委任状が使える理由です。
新しい代表者名で作り直す必要は、通常はない
「今の代表者の名前で委任状を作り直してもらわないといけないのでは」と心配される方もいますが、通常はその必要はありません。ただ、売買の決済で関係者への説明が必要なときなどに、銀行が書類の再発行に応じてくれることもあります。再発行には日数がかかることが多いため、売却の直前に気づいた場合は、まず今の書類で進められるかを確かめるほうが早いことがあります。
3. 委任状が使えるための条件
代理権不消滅は、「いったん有効に与えられた代理権が、後で消えない」という決まりです。そのため、委任状を作った時点で、代表者に代表権があったことが前提になります。
作成日に、その人が代表者だったか
委任状や解除証書の日付が、そこに名前のある代表者の在任中であれば、代理権は有効に与えられています。登記の記録で、その代表者がいつからいつまで代表者だったかを確かめることになります。
日付が空欄の委任状に注意
委任状の日付欄が空欄のまま渡されていることがあります。後から日付を書き入れる場合に、代表者が退任した後の日付を書いてしまうと、代表権のない人が頼んだことになり、代理権不消滅は使えなくなるおそれがあります。日付は、ローンを完済した日や書類を受け取った日など、代表者の在任中の日にあわせるのが一般的です。迷うときは、書き入れる前に銀行や司法書士に相談してください。
銀行が合併している場合
不動産登記法17条2号は、本人である法人が合併で消えた場合も代理権は消えないとしています。ただ、合併で銀行名が変わっている場合は、抵当権者の表示や添付する書類の扱いが変わることがあるため、別に確認が必要です。
4. 「3か月」の期限がある書類と、ない書類
「抵当権抹消の書類には有効期限がある」と聞いて、心配になる方も多いと思います。期限があるのは、主に役所が作る証明書です。
| 書類 | 期限 | 根拠 |
|---|---|---|
| 代表者の資格を証する書面(会社法人等番号を持たない法人の場合) | 作成後3か月以内 | 不動産登記令17条1項 |
| 会社法人等番号の代わりに出す登記事項証明書 | 作成後3か月以内 | 不動産登記規則36条2項 |
| 委任状に押した印の印鑑証明書(必要な場合) | 作成後3か月以内 | 不動産登記令18条3項 |
| 委任状・解除証書 | 法令上の期限の定めはない | – |
会社法人等番号で代えられる
2015年(平成27年)11月2日から、会社法人等番号を持つ法人が登記を申請するときは、代表者の資格証明書の代わりに、会社法人等番号を申請書に書くことになりました(不動産登記令7条1項1号イ)。会社法人等番号とは、会社・法人の登記簿に載っている12桁の番号です。
銀行の多くは株式会社として登記されていて、会社法人等番号を持っています。法務省のQ&Aでは、作成後3か月以内の登記事項証明書を出せば番号の代わりにできるとされていますが、裏を返すと、銀行から受け取った資格証明書が3か月を過ぎていても、申請書に会社法人等番号を書けば足りることになります。
会社法人等番号は、法人の登記事項証明書や印鑑証明書のほか、法務省のオンラインの検索サービスで調べられます。13桁の「法人番号」(マイナンバー制度の番号)とは別のものなので、取り違えに注意してください。
5. 委任した時の代表者の資格は、どう確かめるか
代表者が交代している場合、申請書に書く会社法人等番号から分かるのは、主に今の登記の記録です。そこで「委任状を作った時の代表者が、たしかに代表者だったか」をどう示すかが問題になります。
平成27年の通達による取扱い
会社法人等番号の制度が始まったときの法務省の通達(平成27年10月23日民二第512号)では、代理権不消滅の場合も会社法人等番号を提供し、申請情報に当該代表者の代表権が消滅した旨を明らかにする、という取扱いが示されているとされています。会社法人等番号では当時の代表者の資格を確かめられないときは、確かめられる登記事項証明書(閉鎖事項証明書など)を出す、という扱いも示されているようです。
それより前の平成5年の通達では、代表権が消えたことに加えて、代表権を持っていた時期(就任期間)を明らかにする扱いでした。平成27年以降は、就任期間まで書く必要はないとする解説が多く見られます。
閉鎖事項証明書が必要になる場合
古い代表者の記録は、登記簿の「閉鎖された記録」に移っていることがあります。2012年(平成24年)5月20日以前は、管轄の違う場所への本店移転などで会社法人等番号が変わることがありました。法務省のQ&Aでは、住所の変更について、閉鎖事項証明書に今と違う会社法人等番号が載っているときは閉鎖事項証明書を省略できないとしています。代表者の記録についても、番号が違う古い記録にしか載っていない場合は、閉鎖事項証明書が必要になると考えられます。
なお、閉鎖登記簿の謄本は作成後3か月を過ぎたものでも差し支えないとする先例があるとされています(平成6年1月14日民三第366号)。
6. 登記申請書の書き方
基本の形
抵当権の抹消は、不動産の所有者(登記権利者)と銀行(登記義務者)が共同で申請します(不動産登記法60条)。銀行の委任状を使って、所有者が銀行の分もあわせて申請する、またはどちらも司法書士に頼む形が一般的です。
| 項目 | 書き方の例 |
|---|---|
| 登記の目的 | 抵当権抹消(順位番号○番) |
| 原因 | 令和○年○月○日弁済(または解除) |
| 権利者 | 西宮市○○町○番○号 佐藤一郎 |
| 義務者 | 東京都○○区○○ 株式会社B銀行 (会社法人等番号 ○○○○○○○○○○○○) 代表取締役 ○○○○ |
| 添付情報 | 登記識別情報(または登記済証) 登記原因証明情報 代理権限証明情報 会社法人等番号 |
| その他事項 | 登記義務者の代表取締役X(委任状に名前のある当時の代表者)の代表権は消滅している。 |
| 登録免許税 | 金1,000円(土地1筆・建物1棟なら金2,000円) |
登録免許税は、抹消する不動産1個につき1,000円です(登録免許税法 別表第一 1(15))。同じ申請書で20個を超える不動産を抹消するときは、1件につき2万円です。
義務者欄に書く代表者
義務者欄に今の代表者を書くか、委任状を書いた当時の代表者を書くかは、法務局や解説によって扱いが分かれているようです。今の代表者を書き、当時の代表者のことは「その他事項」で説明する例が多く見られますが、申請する前に管轄の法務局で確かめておくと安心です。西宮市内の不動産なら、管轄は神戸地方法務局西宮支局です。
「その他事項」の書き方
「その他事項」には、委任状に名前のある当時の代表者の代表権が消えていることを書きます。たとえば「登記義務者の代表取締役○○○○の代表権は消滅している。」といった形です。「代理権不消滅による」と書き添える例や、退任の日を書く例もありますが、どこまで書くかは管轄の法務局の扱いにあわせてください。
複数の抵当権をまとめて抹消できるかは、こちらの記事で整理しています。
7. 所有者の側で気をつけたいこと
代表者の交代とは別に、所有者の側の事情で手続きが増えることがあります。
住所や氏名が変わっている
登記簿の所有者の住所や氏名が今と違うときは、抵当権の抹消の前に、住所・氏名の変更の登記が必要です。2026年4月1日からは、所有権の登記名義人の住所・氏名が変わったときは、変わった日から2年以内に変更の登記をすることが義務になりました(不動産登記法76条の5)。
所有者が亡くなっている
抵当権の抹消をする前に所有者が亡くなった場合は、相続人が申請することができます(不動産登記法62条)。あわせて相続登記も必要になるため、順番を整理してから進めます。
登記識別情報が見つからない
銀行から受け取った登記識別情報通知が見つからない場合も、別の方法で申請できることがありますが、手続きが増えます。登記識別情報の扱いは、こちらの記事をご覧ください。
8. 銀行に再発行を頼んだほうがよい場合
次のような場合は、銀行に相談して書類を出し直してもらうほうが早いことがあります。
- 委任状や解除証書の日付が、そこに名前のある代表者の退任後になっている
- 書類の一部をなくしてしまった(登記識別情報通知そのものは再発行されないため、別の方法を検討します)
- 銀行が合併し、今の書類だけでは銀行の変遷を示せない
- 委任状の不動産の表示や抵当権の表示に誤りがある
再発行には日数がかかることが多いため、売却や相続の予定があるときは早めに書類を開けて確かめておくと安心です。
9. 手続き前のチェックリスト
- 銀行から受け取った書類がそろっているか(登記識別情報通知・解除証書・委任状・資格証明書)
- 委任状・解除証書の日付は、そこに名前のある代表者の在任中か
- 日付欄が空欄になっていないか
- 銀行の会社法人等番号(12桁)を確かめたか
- 当時の代表者が、今と違う番号の閉鎖された記録にしか載っていないことはないか
- 登記簿の所有者の住所・氏名は今と同じか
- 所有者が亡くなっていないか
- 義務者欄・その他事項の書き方を、管轄の法務局で確かめたか
よくある質問
- 抵当権抹消の委任状に有効期限はありますか。
-
委任状そのものに、法令上の期限の定めは見当たりません。期限があるのは、資格証明書(登記事項証明書)や印鑑証明書など役所が作る書類で、作成後3か月以内とされています。資格証明書が古くなっていても、銀行の会社法人等番号を申請書に書けば代えられます。
- 10年以上前の書類でも使えますか。
-
使えることが多いです。代表者が交代していても、委任状を作った日にその代表者が在任していれば、代理権不消滅により委任状は効力を失いません。ただし、銀行の合併や所有者の住所変更などがあると手続きが増えるため、書類を一つずつ確かめてから進めます。
- 銀行に新しい代表者名の委任状を作り直してもらう必要はありますか。
-
通常は必要ありません。ただし、委任状の日付が代表者の退任後になっている、書類をなくした、といった場合は、銀行に再発行を相談するほうが早いことがあります。
- 銀行が合併して名前が変わっています。それでも手続きできますか。
-
法人の合併による消滅でも代理権は消えないとされています(不動産登記法17条2号)。ただ、合併の前後で抵当権者の表示や添付書類の扱いが変わることがあるため、今の銀行に確かめるか、司法書士に書類を見てもらうと安心です。
- 抵当権抹消は自分で申請できますか。
-
所有者ご自身で申請することもできます。代表者が交代しているときは、会社法人等番号の記載と「その他事項」の書き方に注意が必要です。不安なときは、管轄の法務局の相談窓口で事前に確かめるか、司法書士に依頼する方法があります。
まとめ
銀行の代表者が交代していても、抵当権抹消の委任状は、不動産登記法17条の代理権不消滅によって使えることが多いです。ポイントは、委任状や解除証書を作った日に、そこに名前のある代表者が在任していたことです。
「3か月の期限」があるのは資格証明書や印鑑証明書など役所が作る書類で、古い資格証明書は会社法人等番号を申請書に書くことで代えられます。当時の代表者が古い番号の閉鎖された記録にしか載っていない場合は、閉鎖事項証明書が必要になることがあります。義務者欄や「その他事項」の書き方は法務局によって扱いが分かれることもあるため、管轄の法務局で確かめてから申請すると安心です。
古い抵当権抹消の書類の確認や、住所変更・相続登記とあわせた抹消登記は、西宮北口のシアエスト司法書士・行政書士事務所でもお受けしています。
出典・参考
- e-Gov法令検索「不動産登記法」(17条、60条、62条、76条の5) https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123
- e-Gov法令検索「不動産登記令」(7条、17条、18条) https://laws.e-gov.go.jp/law/416CO0000000379
- e-Gov法令検索「不動産登記規則」(36条) https://laws.e-gov.go.jp/law/417M60000010018
- e-Gov法令検索「民法」(111条) https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
- e-Gov法令検索「登録免許税法」(別表第一 1(15)) https://laws.e-gov.go.jp/law/342AC0000000035
- 法務省「不動産登記令等の改正に伴う添付情報の変更に関するQ&A」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00237.html
