※本記事は2026年10月時点の情報に基づいて解説しています。
はじめに結論からお伝えします。遺言で「相続人」に不動産を遺贈した場合、その不動産を受け取る人(受遺者)は、2023年(令和5年)4月1日から、ほかの相続人や遺言執行者の協力がなくても、ひとりで遺贈の登記を申請できるようになりました(不動産登記法第63条第3項)。
一方で、相続人ではない人(孫、子の配偶者、友人、法人など)への遺贈は、これまでどおり共同申請が必要です。「遺贈なら何でも単独でできる」わけではない点に、まず注意してください。
この改正は、令和3年法律第24号による不動産登記法の改正(いわゆる令和3年改正)の一部で、あわせて法務省の通達(令和5年3月28日付け法務省民二第538号)で、登記の窓口での具体的な扱いが示されました。この記事では、遺贈の単独申請を中心に、同じ時期に変わった登記の手続もあわせて、わかりやすく解説します。
相続人への遺贈は「単独申請」で登記できる(不動産登記法63条3項)
改正前は「共同申請」が必要でした
遺贈(いぞう)とは、遺言によって、自分の財産を特定の人に無償で譲ることをいいます。
これまで、遺言で「この家を妻に遺贈する」と書かれていても、登記は、受遺者と遺言執行者(遺言執行者がいなければ相続人全員)との共同申請が必要でした。遺言執行者がいない場合、ほかの相続人のうち1人でも協力してくれなければ、遺言どおりの登記ができず、遺言執行者の選任を家庭裁判所に申し立てるなどの手間がかかっていました。
2023年4月1日から、相続人への遺贈は受遺者ひとりで申請できます
令和3年改正(2023年4月1日施行)により、相続人が遺贈によって不動産を受け取る場合には、受遺者本人が単独で登記申請できるようになりました。
不動産登記法第63条第3項 遺贈(相続人に対する遺贈に限る。)による所有権の移転の登記は、第60条の規定にかかわらず、登記権利者が単独で申請することができる。
「第60条」は、登記は原則として権利を得る人と失う人が共同で申請する、というルールです。63条3項は、その例外として、相続人への遺贈に限り、受け取る側だけで申請できるとしたものです。
他の相続人の協力を待たずに遺言どおりの登記を進められるため、登記の遅れやトラブルを防ぎやすくなります。たとえば、ほかの相続人が遠方に住んでいる場合や、連絡が取りにくい場合に、とくに役立つ仕組みです。公正証書遺言など、内容がはっきりした遺言であれば、よりスムーズに手続を進められます。
施行日より前に亡くなった方の遺言でも使えます
法務局の案内では、2023年4月1日より前に開始した相続(つまり、それより前に遺言者が亡くなった場合)で遺贈を受けた相続人も、同日からは単独で登記を申請できるとされています。「昔の遺言だから共同申請しかできない」ということはありません。
相続人以外への遺贈は、これまでどおり共同申請です
単独申請ができるのは、受遺者が「相続人」である場合だけです。相続人以外の人への遺贈は、改正後も次のように共同申請が必要です。
| 受遺者 | 申請のしかた | 登録免許税の税率 |
|---|---|---|
| 相続人(子・配偶者など) | 受遺者が単独で申請できる | 1000分の4(0.4%) |
| 相続人以外(孫・子の配偶者・友人・法人など) | 受遺者と遺言執行者の共同申請(遺言執行者がいなければ、受遺者と相続人全員の共同申請) | 1000分の20(2%) |
なお、孫は、親(遺言者の子)が先に亡くなっていて代襲相続人になる場合などには「相続人」にあたります。受遺者が相続人かどうかは、戸籍で確認します。
単独申請に必要な書類
相続人への遺贈を単独で申請する場合、主に次の書類を用意します(司法書士の解説と法務局の案内をもとに整理しています。事案によって追加の書類が必要になることがあります)。
- 遺言書(自筆証書遺言は家庭裁判所の検認を受けたもの。公正証書遺言と、法務局の遺言書保管制度を利用した遺言は検認不要で、保管制度の場合は「遺言書情報証明書」を使います)
- 遺言者が亡くなったことがわかる戸籍(除籍)謄本
- 受遺者が遺言者の相続人であることがわかる戸籍謄本
- 受遺者の住民票の写し
- 固定資産評価証明書(登録免許税の計算に使います)
- 遺言者の登記簿上の住所と最後の住所が違う場合などは、同じ人であることがわかる書類(住民票の除票や戸籍の附票など)
- 司法書士に依頼する場合は委任状
単独申請なので、遺言者の権利証(登記識別情報)や、ほかの相続人・遺言執行者の印鑑証明書は不要です。
通達では、相続人への遺贈を単独で申請するときの「登記原因証明情報」(登記の原因を証明する書類)として、相続があったことを証する公的な書類(戸籍など)と、相続人への遺贈で所有権を取得したことを証する書類(遺言書など)を提出することとされています。
また、2026年10月5日からは、新たに所有権の登記名義人となる個人は、国籍等の申出が必要になりました(日本人も対象です。登記簿には載りません)。遺贈の登記も、この申出の対象になります。
登録免許税は「1000分の4」
相続人への遺贈の登録免許税は、相続の場合と同じく、不動産の価額(固定資産評価額)の1000分の4です。これに対し、相続人以外への遺贈は1000分の20となり、5倍の差があります。
1000分の4で計算するには、受遺者が相続人であることがわかる書類が必要です。法務局の案内では、相続人であることがわかる受遺者の戸籍謄本で足りるとされています。単独申請ではもともと受遺者が相続人であることを示す戸籍を提出するため、多くの場合、これで兼ねることができます。
農地を遺贈で受け取る場合
農地を受け取るときは、農地法の許可が必要かどうかも確認が必要です。
- 相続人への遺贈(特定遺贈・包括遺贈とも)は、農地法第3条の許可は不要です(農地法第3条第1項第16号、農地法施行規則第15条第5号)
- 相続人以外への特定遺贈(「この土地を〇〇に遺贈する」という形)は、原則として農地法第3条の許可が必要です
- 相続人以外への包括遺贈(「財産の3分の1を遺贈する」という形)は、許可は不要です
許可が不要な場合でも、農地を取得した人は、農業委員会への届出が必要です(農地法第3条の3。法律上は「遅滞なく」とされています)。
遺言執行者がいる場合の扱い
相続人への遺贈は、遺言執行者がいる場合でも、受遺者が単独で申請できると整理する解説があります。
ただし、次の点は、解説によって説明が分かれています。
- 遺言執行者が、受遺者に代わって単独申請をすることができるか
- 単独申請ではなく、これまでのように遺言執行者と受遺者が共同で申請する方法も使えるか
民法では、遺言執行者がいる場合、遺贈の履行は遺言執行者だけが行えるとされています(民法第1012条第2項)。この規定と63条3項との関係について、窓口での実際の扱いは、申請前に管轄の法務局に確認するのが安心です。
なお、「相続させる」と書かれた遺言(特定財産承継遺言)の場合は、遺贈とは別の扱いで、相続人本人のほか、遺言執行者も相続登記を申請できます(民法第1014条第2項)。
法定相続分で登記した後の「更正登記」も単独でできるように
相続が発生した直後、遺産分割がまとまらないときは、とりあえず法定相続分で登記しておくことがあります。
これまでは、その後に遺産分割が成立したり、相続放棄があったりした場合でも、関係者全員で登記し直さなければなりませんでした。
2023年4月1日からは、法務省の通達(令和5年3月28日付け法務省民二第538号)による運用の見直しで、所有権の更正の登記を単独で申請できる取扱いが導入されました。
これにより、法定相続分で登記した後に、次の理由でその不動産を取得した相続人は、単独で登記内容を修正(更正)できるようになりました。
- 遺産分割(協議・調停・審判)
- ほかの相続人の相続放棄
- 特定財産承継遺言(「相続させる」遺言)
- 相続人への遺贈
この更正登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。また、遺言(特定財産承継遺言・遺贈)にもとづいて単独で申請した場合は、登記官から、登記記録上の登記義務者(ほかの相続人)の住所あてに、申請があったことが通知されます。
「相続登記の義務化」が進む中で、まず法定相続分で登記を済ませ、のちに話し合いの結果を反映する、という柔軟な進め方がしやすくなりました。
同じ改正で増えた、そのほかの単独申請
令和3年改正では、2023年4月1日から、次のような登記も単独で申請できるようになりました。いずれも、昔の登記が残ったままで困るケースを解消するためのものです。
- 契約の日から10年を過ぎた買戻しの特約の登記の抹消(不動産登記法第69条の2)
- 存続期間が満了した地上権などの登記で、相手方の所在が調査しても分からない場合の抹消(同法第70条第2項・第3項。公示催告・除権決定の手続を経ます)
- 解散した法人の担保権(抵当権など)の登記で、清算人の所在が分からず、弁済期と解散の日から30年を過ぎている場合の抹消(同法第70条の2)
胎児の相続登記の扱いが明確に
民法第886条には「胎児は相続については、すでに生まれたものとみなす」と定められています。
これまでも胎児を相続人とする登記はできましたが、2023年4月1日からは、法務省の通達(令和5年3月28日付け法務省民二第538号)によって登記事務の取扱いが明確化されました。
胎児が相続人となる場合、登記申請では次のように記載します。
「〇〇(母の氏名)胎児」
胎児が生きて生まれたときは、「登記名義人の氏名等の変更の登記」で、生まれた子の氏名・住所に改めます。反対に、死体で生まれたときは、はじめから相続人ではなかったことになるため、「所有権の更正の登記」を行います。
なお、相続開始時にすでに受胎していた胎児のみが相続人となり、亡くなった後に受胎した子(死後懐胎子)は相続人にはなりません。最高裁判所の平成18年9月4日判決は、男性の死亡後に保存精子を用いて懐胎・出産された子と、その男性との間の法律上の親子関係を認めていません(なお、民法886条2項は、胎児が死体で生まれたときの規定です)。
この通達により、胎児を相続人とする登記の表記や、出生後・死産の場合の登記の仕方が示されました。
附属書類の閲覧が「正当な理由」基準に変更
不動産登記の申請時に提出する、遺産分割協議書や遺言書、戸籍などの附属書類は、以前は「利害関係を有する者」にしか閲覧が認められていませんでした。
しかし令和3年の不動産登記法改正(2023年4月1日施行)で、閲覧の基準が見直されました。現在は、図面以外の附属書類は、「正当な理由」があるときに、その理由が認められる部分に限って閲覧できます(不動産登記法第121条第3項)。また、登記を申請した本人は、自分が申請人となった登記の附属書類を閲覧できます(同条第4項)。
たとえば、次のような場合が、法務省の通達(令和5年3月28日付け法務省民二第537号)で「正当な理由がある」と認められる例として示されています。
- 相続人が、亡くなった方の相続の経緯を確認するために、相続登記の際の遺産分割協議書や遺言書を閲覧したい場合(具体的な争いがなくても認められます)
- 隣地の所有者が、境界(筆界)確認の経緯を確認するために、筆界確認情報などを閲覧したい場合
ただし、代理人が閲覧する場合には個別の委任状が必要で、「一切の件」のような包括的な委任では足りないとされています。
一方で、所有者の探索や相続人の調査を理由に、附属書類に含まれる戸籍や住民票の写しなどを閲覧することは、役所で交付を受ける手続が別にあるため、原則として「正当な理由がある」とは認められません。ただし、戸籍や住民票の除票が保存期間の経過で廃棄されている場合や、官公庁などが公益目的で所有者探索を行う場合などは、例外的に認められることがあります。
相続登記の義務化・住所変更登記の義務化との関係
相続人への遺贈も「3年以内」の登記義務の対象です(2024年4月施行)
2024年(令和6年)4月1日から、相続による所有権登記が義務化されました(不動産登記法第76条の2)。この義務の対象には、相続だけでなく「相続人に対する遺贈」で不動産を取得した場合も含まれます(同条第1項後段)。
自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければ、正当な理由がない限り、10万円以下の過料が科される可能性があります。なお、2024年4月1日より前に開始した相続も対象で、まだ相続登記をしていない場合は、原則として2027年3月31日までに(相続で取得したことを知ったのが2024年4月1日より後なら、その日から3年以内に)申請する必要があります(法務省:相続登記の申請義務化)。
遺贈の単独申請ができるようになったことで、相続人への遺贈も、ほかの相続人の協力を待たずに期限内の登記がしやすくなりました。すぐに遺贈の登記ができない事情がある場合は、「相続人申告登記」で義務を果たす方法もあります。
2026年4月からは住所変更登記も義務に
2026年(令和8年)4月1日からは、登記名義人の住所や氏名が変わったときに、変更日から2年以内に変更登記をすることも義務になりました(不動産登記法第76条の5)。遺贈で登記名義人になった後に引っ越した場合も対象です。法務局に「検索用情報」を申し出ておくと、住所変更を法務局が職権で登記に反映してくれる仕組みもあります。
「死因贈与」は単独申請の対象外です
「私が死んだらこの家をあげる」という約束(死因贈与)は、遺言による遺贈とよく似ていますが、法律上は「贈与」です。そのため、受け取る人が相続人であっても、63条3項の単独申請は使えず、共同申請になります。遺贈との違いは、こちらの記事でくわしく解説しています。
よくある質問
- 不動産登記法63条3項とは、どのような規定ですか?
-
相続人に対する遺贈による所有権移転の登記を、受遺者(登記権利者)がひとりで申請できるとした規定です。令和3年改正で新しく設けられ、2023年(令和5年)4月1日に施行されました。
- 遺贈の単独申請はいつからできますか?施行日より前に亡くなった方の遺言でも使えますか?
-
2023年4月1日からできます。法務局の案内では、同日より前に開始した相続で遺贈を受けた相続人も、同日以降は単独で申請できるとされています。
- 相続人ではない人(孫や子の配偶者など)への遺贈も、単独で登記できますか?
-
できません。相続人以外への遺贈は、これまでどおり、遺言執行者(いなければ相続人全員)と受遺者の共同申請です。登録免許税も1000分の20となります。ただし、孫が代襲相続人にあたる場合などは「相続人」として単独申請の対象になります。
- 相続人への遺贈の登録免許税はいくらですか?
-
不動産の価額(固定資産評価額)の1000分の4です。相続人であることがわかる受遺者の戸籍謄本を提出して計算します。
まとめ:遺言どおりの登記が進めやすくなりました
2023年(令和5年)4月1日施行の不動産登記法の改正と運用の見直しは、相続登記に関わる現場の課題を解決するための実務的な改革です。
相続人への遺贈登記が単独でできるようになったことで、遺言書にもとづく登記が、ほかの相続人の協力を待たずに進めやすくなりました。一方で、相続人以外への遺贈は今も共同申請であり、登録免許税や農地の許可の扱いも異なります。遺言をこれから作る方は、「誰に」「どの書き方で」残すかによって、亡くなった後の手続の負担が変わることを知っておくと安心です。
また、法定相続分からの修正が単独で行えるようになったことで、「まず登記をしてから調整する」という柔軟な手続も可能になりました。胎児の扱いや附属書類の閲覧基準も明確になり、登記の透明性が高まっています。
これからは、「登記をしない」ことがリスクになる時代です。相続が発生したら、早めに関係資料を整理し、登記の準備を進めましょう。
遺言にもとづく登記や、遺言執行者がいる場合の進め方など、迷われることがあれば、西宮北口のシアエスト司法書士・行政書士事務所までお気軽にご相談ください。
