※本記事は2026年10月時点の法令にもとづいて解説しています。
お父様が亡くなった後、ご実家の名義変更（相続登記）で、「お母さんが住んでいるから、とりあえずお母さんの名義に」と考えるご家族は少なくありません。長年連れ添ったご夫婦の家ですから、自然な考え方です。
ただ、母名義にするか、子名義にするかで、次のお母様の相続（二次相続）の税金や、お母様が認知症になったときの動きやすさが変わります。どちらが正しいということはなく、ご家族の事情しだいです。
この記事では、名義を選ぶときに見ておきたい4つの点（二次相続・認知症・小規模宅地等の特例・配偶者居住権）を順にお話しし、最後に判断の目安をまとめます。
先に結論：「とりあえず母名義」の前に、4つの点を確かめます
- 母名義にすると、今回の相続税は抑えやすい一方、二次相続の相続税と、もう1回の名義変更が先に残ります
- 母が認知症になると、母名義の家は売ることも貸すことも難しくなります。売るには成年後見人と、家庭裁判所の許可が必要です
- 自宅の土地の評価を最大80%下げる「小規模宅地等の特例」は、母が相続すれば使えますが、別居で持ち家のある子が相続すると、原則として使えません
- 「建物は子、住み続ける権利は母」と分ける配偶者居住権という選び方もあります
- 相続税がかかりそうなら、名義を決める前に、一次と二次を合わせた試算を税理士に頼みます
1. 「母が住むから母名義」で本当にいい？
たとえば、次のようなご家族を考えてみます。
- お父様が亡くなり、相続人はお母様と子どもです
- お母様は、これからも実家に住み続けたい
- 子どもは独立して、別の場所に自分の家を持っている
この場合、「お母さんが住む家だから、お母さんの名義に」と考えるのは自然です。ただ、お母様が亡くなったときには、もう一度相続（二次相続）が起きます。名義を決めるときは、今回の相続（一次相続）だけでなく、二次相続まで続けて考えることが大切です。
名義は、遺産分割の話し合いで決まります
遺言がなければ、実家を誰の名義にするかは、相続人全員の話し合い（遺産分割協議）で決めます。母と子の共有にする分け方もありますが、共有には別の注意点があります。
なお、相続登記は、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内にすることが義務になっています。期限や手続きの流れは、次の記事で説明しています。
2. 母名義にする場合
よい点
- 母の安心：自分の家として、住み慣れた家に住み続けられます
- 配偶者の税額の軽減：配偶者が取得した財産は、法定相続分か1億6,000万円のどちらか多い額までは、相続税がかかりません（相続税法19条の2）。使うには相続税の申告が必要です
- 小規模宅地等の特例が使える：配偶者が自宅の土地を相続すると、住み続けるなどの条件なしで、330㎡までの部分の評価を80%下げられます（租税特別措置法69条の4。申告が必要です）
- 母が家を売るときの税金：母が住んでいる家を売るときは、住まいを売ったときの3,000万円の特別控除（租税特別措置法35条）を使える場合があります。施設に入る費用のために売る、といった場面で関わります
気をつけたい点
#### ① 二次相続の相続税が重くなることがあります
母が相続した財産は、母が亡くなったときに、また子どもが相続します。このときは次のようになります。
- 配偶者の税額の軽減は使えません（残された配偶者がいないため）
- 基礎控除（3,000万円+600万円×法定相続人の数）の人数が1人減ります。たとえば相続人が母と子1人なら、基礎控除は一次相続で4,200万円、二次相続で3,600万円です（相続税法15条）
- 子が別居で自分の家を持っていると、二次相続で実家の土地に小規模宅地等の特例を使えないことが多いです（3で説明します）
一次相続で母が多く取るほど、一次の相続税は少なくなりますが、二次の相続税は増えやすくなります。母が一次相続で相続税を納めていた場合は、10年以内の二次相続で「相次相続控除」（相続税法20条）を受けられることもあります。どちらが有利かは財産の額と内訳で変わるため、税理士に「一次と二次を合わせた試算」を頼みます。
#### ② 母が認知症になると、家を動かせなくなります
母名義のまま、母が認知症などで判断能力を失うと、母は売買などの契約ができません。施設に入る費用のために実家を売りたい場合は、家庭裁判所で成年後見人を選んでもらい、さらに、住まいの売却には家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3）。今の制度では、成年後見は一度始めると原則として途中でやめられず、専門職が後見人になれば報酬もかかります。
※2026年6月に、成年後見制度を見直す改正法が成立しました（施行は公布から2年6か月以内の政令で定める日。2026年10月時点ではまだ施行されていません）。
#### ③ 名義変更が2回になります
「父→母」で1回、母が亡くなった後に「母→子」でもう1回、相続登記をします。そのたびに登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）と書類集めの手間がかかります。子が複数いれば、二次相続で子どうしの話し合いも必要です。母に公正証書遺言を作っておいてもらうと、二次相続の手続きはずっと進めやすくなります。
3. 子名義にする場合
よい点
- 名義変更が1回で済みます：二次相続で実家の登記をし直す必要がありません
- 母が認知症になっても動かせます：名義人である子の判断で、売却や修繕、賃貸ができます（母の生活費をどう確保するかは別に考えます）
- 二次相続の対象が減ります：実家が母の遺産に入らないため、その分、二次相続の相続税の対象が小さくなります
気をつけたい点
#### ① 別居で持ち家のある子は、小規模宅地等の特例を原則使えません
自宅の土地の小規模宅地等の特例は、誰が相続するかで条件が変わります（租税特別措置法69条の4、国税庁タックスアンサーNo.4124）。
| 自宅の土地を相続する人 | 特例を使うための主な条件 |
|---|---|
| 配偶者（母） | 取得する人ごとの条件はなし（申告は必要） |
| 父と同居していた子 | 相続税の申告期限まで住み続け、持ち続ける |
| 別居の子 | 父に配偶者がいない、父と同居していた相続人がいない、相続開始前3年以内に自分や配偶者などの持ち家に住んだことがない、などをすべて満たす（いわゆる「家なき子」） |
母が健在の場合、別居の子は「父に配偶者がいない」という条件を満たさないため、この特例を使えません。土地の評価が高い地域では、この差だけで相続税額が大きく変わることがあります。逆に、子が父と同居していた場合は、子が相続しても特例を使える場合があります。
#### ② 母は「住まわせてもらう」立場になります
子名義の家に母が住むのは、法律上は、子から無償で借りている状態です。親子の関係がよいうちは問題になりにくいのですが、子が家を売った場合や、子が先に亡くなって子の配偶者や孫が家を相続した場合に、母の住まいを守る法的な力は強くありません。
遺産分割で子のものになった場合でも、母には、相続が始まってから少なくとも6か月は無償で住み続けられる権利（配偶者短期居住権。民法1037条）があります。ただし、これは一時的なものです。
#### ③ 子が住まない家を売るときの税金
子名義の実家を、子が住まないまま売ると、住まいを売ったときの3,000万円の特別控除は使えません。将来、母が施設に入って売る見込みがあるなら、この点も比べておきます。
4. もう1つの選び方：配偶者居住権
「建物の所有権は子に、住み続ける権利（配偶者居住権）は母に」と分ける方法です（民法1028条）。2020年4月から使えるようになりました。
- 母は、原則として亡くなるまで、無償で住み続けられます。配偶者居住権の登記をしておけば、子が家を売っても住み続けられます（民法1031条）
- 母が亡くなると権利は消えるため、二次相続で、配偶者居住権の部分には相続税がかかりません
- 配偶者居住権の評価額は、建物を丸ごと取得するより低くなるため、その分、母が預金を多めに相続しやすくなります
一方で、次の点に気をつけます。
- 遺産分割協議で決めるか、遺言で配偶者居住権を「遺贈」する必要があります
- 父が建物を母以外の人（たとえば子）と共有していた場合は、設定できません（民法1028条1項ただし書）
- 配偶者居住権は人に譲れません（民法1032条2項）。母が施設に入っても権利は自動的には消えないため、家を売るには、母と話し合って権利を消す手続きが要ります。母が認知症になっていると、この話し合いも難しくなります
仕組みや登記の注意点は、次の記事で詳しく説明しています。
5. 母名義にするなら、あわせて考えたい備え
母名義を選ぶ場合は、認知症と二次相続への備えを一緒に考えます。
| 備え | できること |
|---|---|
| 母の公正証書遺言 | 二次相続で、誰が実家を継ぐかを決めておけます |
| 任意後見契約 | 母の判断能力が落ちたときに、母が選んだ人（子など）が財産を管理できます |
| 家族信託 | 母を委託者・受益者、子を受託者にして、実家の管理や売却を子に任せておけます。母の判断能力が落ちた後も、子が受託者として売却できます |
どれも、母に判断能力があるうちでなければ作れません。
すでに母の判断能力が落ちている場合は、そもそも母が遺産分割協議に加われないため、成年後見人を選んでから話し合うことになります。後見人は母の利益を守る立場なので、母の取り分を大きく減らす分け方には応じにくくなります。
6. 判断の目安と、名義を決める前に確かめること
ご家族の状況ごとの目安
| ご家族の状況 | 考えやすい形 |
|---|---|
| 母が元気。相続税がかかる見込みで、子は別居・持ち家あり | 母名義で配偶者の税額の軽減と小規模宅地等の特例を使い、母の遺言・任意後見・家族信託で備える。一次と二次を合わせて試算する |
| 母が高齢で認知症が心配。相続税はかからない見込み | 子名義が考えやすい。母の住まいを法的に守りたいなら配偶者居住権も |
| 子が父と同居していた | 子名義でも小規模宅地等の特例を使える場合がある |
| 相続税がかかり、母の住まいも二次相続も気になる | 配偶者居住権を含めて試算する |
| 家族の関係に心配がある | 口約束にせず、母名義か、子名義+配偶者居住権の登記で権利をはっきりさせる |
あくまで目安です。財産の額や家族の事情で、答えは変わります。
名義を決める前に確かめたいこと
- 財産の総額：相続税の基礎控除を超えるかどうか
- 母の年齢と健康状態：認知症の心配がどのくらいあるか
- 子の住まい：父と同居していたか、自分の持ち家があるか
- 実家の将来：誰かが住み継ぐか、いずれ売るか
- 子の人数：二次相続で、子どうしの話し合いが必要になるか
- 相続税の申告期限：亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。配偶者の税額の軽減や小規模宅地等の特例は、原則としてこの期限までに遺産分割がまとまっていることが前提です
生前に名義を移す場合の贈与税や、亡くなる前の贈与の扱いは、こちらの記事で説明しています。
よくある質問
- 実家の名義変更の費用はどれくらいですか？マンションでも同じですか？
-
相続登記の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。マンションは、建物と敷地（敷地権）の評価額を合わせて計算します。ほかに戸籍などの実費と、司法書士に頼む場合は報酬がかかります。評価額100万円以下の土地は、2027年3月31日までの登記なら登録免許税がかかりません。
- いったん母名義にして、後で子の名義に変えられますか？
-
母が生きているうちに子へ名義を移すと、贈与になります。贈与税のほか、登録免許税（評価額の2%）や不動産取得税がかかります（相続なら不動産取得税はかかりません）。母が亡くなった後に相続で子の名義にするのが一般的なので、最初の遺産分割で二次相続まで考えておくことが大切です。
- 父が亡くなりました。実家の名義変更はいつまでにすればいいですか？
-
相続登記は、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内です。ただ、相続税がかかる場合は、10か月以内の申告までに誰が実家を相続するかを決めておかないと、特例を使いにくくなります。名義の選び方は、早めに考え始めてください。
- 母が認知症ですが、母名義にできますか？
-
母が遺産分割協議に加われないため、家庭裁判所で成年後見人を選んでから話し合います。後見人は母の利益を守る立場なので、母の取り分を大きく減らす分け方は通りにくくなります。
- 親が元気なうちに、子どもに家を相続させる準備はできますか？
-
できます。親が公正証書遺言で「実家は子に」と決めておく方法や、家族信託で管理を子に任せておく方法があります。どちらも、親に判断能力があるうちに作ります。
まとめ
父が亡くなった後の実家の名義は、「母が住むから母名義」と決めがちですが、母名義・子名義・配偶者居住権のそれぞれに、よい点と気をつけたい点があります。
母名義は今回の相続税を抑えやすく、母も安心できますが、二次相続の税金と名義変更、母の認知症への備えが課題として残ります。子名義は将来の手続きが楽になりますが、小規模宅地等の特例が使えないことがあり、母の住まいを守る力は弱くなります。名義を決めるのは、二次相続まで見通して、母の健康や子の住まいを確かめてからでも遅くありません。
ご実家の名義をどうするかのご相談は、西宮北口のシアエスト司法書士・行政書士事務所でもお受けしています。相続税の試算が必要な場合は税理士と連携し、相続登記と、遺言・任意後見・家族信託などの備えまで、ご家族の事情に合わせて一緒に考えます。
著書のご紹介
認知症になる前に読む家族信託の本
2026年の最高裁決定と成年後見制度の改正をふまえて
当事務所の代表で司法書士の今井康介が書いた本です。家族信託の仕組みから、始める前に家族で決めておくこと、2026年6月に出た最高裁判所の決定、成年後見制度の改正まで、初めての方にも分かるように説明しています。
家族信託をお考えの方は、この本の著者が直接ご相談をお受けします。
出典・参考
- 民法 859条の3・1028条・1031条・1032条・1037条（e-Gov法令検索）
- 相続税法 15条・19条の2・20条（e-Gov法令検索）
- 租税特別措置法 35条・69条の4・84条の2の3（e-Gov法令検索）
- 国税庁 タックスアンサー No.4124（相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例）・No.4152（相続税の計算）・No.4158（配偶者の税額の軽減）・No.4168（相次相続控除）・No.3302（マイホームを売ったときの特例）
- 不動産登記法 76条の2、登録免許税法 別表第一、地方税法 73条の7（e-Gov法令検索）
- 法務省「残された配偶者の居住権を保護するための方策（配偶者居住権等）」
