相続のご相談において、不動産が含まれる場合に非常に多く寄せられるご希望です。 このように、不動産を売却して金銭に換えてから相続人間で分配する方法を、法律用語で「換価分割（かんかぶんかつ）」といいます。
「きょうだい複数人で分けるのであれば、不動産の名義も全員の共有にしてから売却する必要がありますか？」
ご相談の際、そのようにご質問いただくことが多いのですが、実務上、「複数人の共有名義での売却」はあまり推奨しておりません。 手続きが非常に煩雑になり、思わぬトラブルや売却活動の停滞を招く恐れがあるからです。
そこで本記事では、代表者一人の名義に集約して円滑に売却手続きを進め、その後代金を分配する「単独名義による換価分割」の実務手法について解説します。
「便宜上とはいえ、一人だけの名義にすると贈与税がかかるのではないか？」
そのような不安を解消するため、国税庁の質疑応答事例に基づいた税務上の注意点や、実務で使用可能な遺産分割協議書の雛形（本記事では相続人3人のケースを例示）もあわせてご紹介します。
ぜひ最後までお読みいただき、円滑な相続手続きの一助としてお役立てください。
1. 相続した不動産を売却して代金を分ける「換価分割」とは？
遺産分割の方法には、大きく分けて次の3つの種類があります。
- 現物分割（げんぶつぶんかつ） 遺産をそのままの形で相続する方法です。（例：長男が実家の不動産を取得し、二男が預貯金を取得する 等）
- 代償分割（だいしょうぶんかつ） 特定の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に対してご自身の財産から「代償金（現金）」を支払って解決する方法です。
- 換価分割（かんかぶんかつ） 不動産を第三者に売却し、諸経費を差し引いた残りの代金を相続人間で分ける方法です。
今回解説する「換価分割」は、空き家となる実家を誰も取得する予定がない場合や、不動産以外の預貯金が少なく、現物分割や代償分割では公平な分配が難しい場合に、非常に有効な解決手段となります。
2. なぜ「共有名義」での売却はおすすめしないのか
換価分割を行う前提として、亡くなった方の名義のままでは不動産を売却することはできません。そのため、まずは相続人への名義変更（相続登記）を行う必要があります。
この際、相続人全員（例えばきょうだい3人）の共有名義にすることも法律上は可能ですが、売却手続きの実務において、次のような「現実的なハードル」が生じることになります。
手続きの煩雑さと時間のロス（全員の実印が必要）
不動産を売却するには、「媒介契約（不動産会社への依頼）」「売買契約（買主様との契約）」「決済・引き渡し」など、重要な局面で何度も署名・実印の押印が求められます。 共有名義の場合、これら全ての手続きにおいて相続人全員の実印と印鑑証明書を用意しなければなりません。
- Aさんは東京、Bさんは大阪、Cさんは福岡……といったように住まいが離れている
- Cさんが仕事で多忙であり、なかなか書類が返送されてこない
このように関与する人数が増えるほど、書類の郵送ややり取りだけで数週間を要してしまうことも珍しくありません。不動産売却はタイミングが重要ですので、事務手続きの遅れによって、良い条件での買い手を逃してしまうリスクが高まります。
認知症等による「資産凍結」のリスク
売却活動中に、共有者のうち誰か一人でも認知症や重い病気などで判断能力を欠く状態になってしまうと、成年後見人を選任しない限り、売却手続きを進めることができなくなります（いわゆる「資産の凍結」）。
共有名義にするということは、その人数分だけ、こうした不測の事態によって手続きがストップするリスクを抱えることになります。
こうしたデメリットを回避し、手続きを円滑に進めるために、実務上は代表者一人の名義（単独名義）に集約する方法が選ばれることが多いのです。
3. 【雛形あり】「単独名義」での遺産分割協議書の書き方（相続人3人の場合）
では、実際に単独名義（代表者名義）で手続きを進める場合、「遺産分割協議書」にはどのように記載すればよいのでしょうか。ここが本手法において最も重要なポイントとなります。
もし、単に「長男が取得する」とだけ記載して登記を行い、売却後に他の相続人へ金銭を渡してしまうと、税務署から「それは長男から他の相続人への贈与である」とみなされ、多額の贈与税が課税されるリスクがあります。
こうしたリスクを防ぐための、実務的な書き方（雛形）をご紹介します。
遺産分割協議書（換価分割の条項例・相続人3人の場合）
（不動産の換価分割）
第〇条 相続人 甲（代表者）は、下記不動産を換価分割のため単独で相続する。２ 相続人 甲は、上記不動産を第三者に売却し、受領した売却代金から、売却に要した一切の費用（不動産仲介手数料、契約書印紙代、測量費、解体費、残置物撤去費、登記費用等）を控除した残金を、下記の割合で分配し取得する。
- 相続人 甲（代表者）：３分の１
- 相続人 乙：３分の１
- 相続人 丙：３分の１
３ 本件不動産の売却完了日までの固定資産税・都市計画税及び維持管理費用は、第２項の割合に応じて各人が負担する。
【不動産の表示】 所 在 西宮市〇〇町〇番地 （以下省略）
実務上の重要なポイント
1. 「換価分割のため」と明記する
条項の中で、「自己の所有とするため」ではなく、「売却して分配するための便宜上の名義取得である」ことを明確に宣言する必要があります。この文言があることで、後の税務調査等においても実態を説明する根拠となります。
2. 経費の控除を具体的に記載する
不動産の売却には、仲介手数料以外にも、家の片付け費用（残置物撤去費）や測量費など、様々な経費が発生します。「売却代金」から「どの経費」を差し引いた残りを分配するのか、このルールを明確にしておかないと、分配の段階になって「私の取り分が想定より少ない」といった親族間トラブルに発展する恐れがあります。
4. 【重要】税務署に「贈与」とみなされないための条件（国税庁の見解）
「便宜上とはいえ、特定の相続人一人の名義にした場合、後から分配した金銭に対して贈与税がかかるのではないか？」
このような懸念を持たれるのは当然のことです。これについて国税庁は、換価分割のための登記（名義の集約）に関して、質疑応答事例で取扱いを示しています。
【国税庁の見解（要旨）】
共同相続人のうちの1人の名義で相続登記をしたことが、単に換価（売却）のための便宜のものであり、かつ、遺産分割協議（又は分割に関する調停等）の内容に従って売却代金が実際に分配される場合には、贈与税の課税が問題となることはありません。（参考：国税庁質疑応答事例「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」）
要するに、遺産分割協議書において 「換価（売却）のための便宜上の単独取得であること」 を明記し、さらに 合意どおりに売却代金が分配された事実 が伴っていれば、贈与税の問題は通常生じない、という整理です。
逆に、協議書に換価目的が読み取れない、あるいは分配の事実関係が曖昧なまま進めると、後日「贈与ではないか」と説明を求められるリスクが高まります。口約束だけで進めるのは避け、書面と実行（分配）をセットで整えておくことが重要です。
5. 【重要】譲渡所得税の申告と「空き家特例」の注意点
相続不動産の売却に伴う税務で誤解が多いのが、「譲渡所得税（不動産を売却して利益が出た場合の課税）」の申告を誰が行うかです。
この点については、国税庁の質疑応答事例では、未分割遺産を換価した場合について、譲渡所得は換価時点の所有割合（＝法定相続分）で各人が申告する取扱いが示されています。
（参考：国税庁 質疑応答事例「未分割遺産を換価したことによる譲渡所得の申告とその後の更正の請求」）
本記事で扱うような「単独名義による換価分割」は、手続上は代表者名義で売却する形になりますが、売却益が最終的に誰に帰属する設計になっているか（遺産分割協議書の内容・分配の実態等）によって、申告関係の整理が必要になります。
実務上は、売却により利益（譲渡益）が出る見込みがある場合、申告前に税理士等へ確認し、各相続人の申告要否・計算方法を確実に整理しておくことを強く推奨します。
★要注意：相続人が3人以上の場合の「空き家特例」
相続した空き家（被相続人の居住用財産）を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例（いわゆる「空き家特例」）があります。
しかし、令和6年1月1日以降の譲渡では、本記事の例のように相続人が3人以上となる場合には、控除額の上限に制限がかかります。
- 原則：最高3,000万円まで控除可能
- 注意：相続人が3人以上の場合、各人の控除額の上限は2,000万円となります。
そのため、税務署への申告時に計算を誤らないよう、税理士等の専門家に相談することをお勧めいたします。
（参考：国税庁タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）
6. 最後に「シアエスト司法書士事務所」からのアドバイス
本記事では、複数人の相続人がいるケースにおける「単独名義による換価分割」の手法について解説しました。
この方法は、関与する相続人の人数が多いほど、売却手続きが円滑に進むという大きなメリットがあります。一方で、「遺産分割協議書の正確な記載」や「相続人が3人以上の場合の税制上の制限（空き家特例の上限縮小）」など、専門的な知識がなければ思わぬ不利益を被るポイントも潜んでいます。
- 遺産分割協議書の書き方を誤り、贈与税が課税されるリスクを負ってしまった
- 経費の精算範囲で意見が対立し、親族関係が悪化してしまった
- 名義人以外の相続人が、自身の確定申告を失念してしまった
こうした失敗を未然に防ぐためにも、ご自身の判断だけで進めるのではなく、ぜひ専門家の知見をご活用ください。
当事務所は、阪急西宮北口駅から徒歩圏内に位置し、司法書士と行政書士の両資格を有しております。 また、単なる「名義変更（登記手続き）」の代行にとどまらず、以下のような「売却の完了と代金の分配」までを見据えたトータルサポートが可能です。
- 将来のトラブルや税務リスクを予防する、精度の高い遺産分割協議書の作成
- 売却完了後、誰がいくら受け取るかを明確にする「分配案（清算書）」の作成サポート
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そのようにお考えの方は、ぜひ一度、シアエスト司法書士・行政書士事務所へご相談ください。皆様にとって最適かつ円満な解決策をご提案いたします。
