相続した不動産が他人との共有状態で、共有者が行方不明となっている――。
このようなケースでは、共有者の一部と連絡が取れない、話し合いに応じない、あるいは所在が分からないといった事情から、不動産の管理や売却が長年進まないことが少なくありませんでした。
しかし、令和5年4月1日施行の民法改正により、こうした「共有者の一部が非協力的・所在不明であるために不動産が塩漬けになる」事態を解消するための制度が整備されました。
今回は、司法書士実務の観点から、共有不動産の利用・管理・解消に関する改正ポイントを、結論を整理しながらわかりやすく解説します。
1 「管理」にあたる行為の範囲が広がり、使いやすくなりました
結論
これまで判断が分かれやすかった不動産の賃貸や軽微な改良については、共有者全員の同意がなくても、持分価格の過半数で決められる「管理」行為として整理されました。
そのため、共有者全員の意思が一致しなくても、不動産の有効活用や収益化を進めやすくなっています。
実務上のポイント
たとえば、空き家となっている共有不動産を一定期間賃貸に出す場合、以前は「処分に近いのではないか」と慎重な判断が必要な場面もありました。
改正後は、一定の範囲内であれば管理行為として扱われることが明確になり、実務上の見通しが立てやすくなっています。
根拠条文
- 短期の賃借権設定（民法252条4項）
土地は5年以内、建物は3年以内の賃借権設定であれば、持分の過半数で決定できるとされました。 - 軽微な変更（民法251条1項ただし書）
形状または効用の著しい変更を伴わない行為は「変更」から除外され、民法252条1項により過半数で決定可能となりました。
2 共有不動産を一人で使っている共有者の義務が明確化されました
結論
共有不動産を単独で使用している共有者については、他の共有者に対して使用料相当額を支払う義務や、適切に管理する義務があることが、条文上明確にされました。
実務上のポイント
相続後、特定の相続人だけが実家に住み続けている、あるいは一人だけが土地を利用しているというケースは少なくありません。
このような場合、従来も一定の清算は問題になっていましたが、改正により法的根拠がより明確になりました。
共有状態のまま一人だけが利益を受けている場合には、他の共有者との間で精算問題が生じます。
また、単独で使っているからこそ、建物や土地を適切に維持管理する責任も負うことになります。
根拠条文
- 対価の償還義務（民法249条2項）
別段の合意がない限り、自己の持分を超えて共有物を使用した共有者は、その対価を他の共有者に償還しなければなりません。 - 善管注意義務（民法249条3項）
共有者は、善良な管理者の注意をもって共有物を使用しなければならないとされています。
3 所在不明者や非協力的な共有者を除外して意思決定できる場合があります
結論
共有者の中に、連絡をしても返答しない人や、そもそも所在が分からない人がいる場合には、裁判所の手続を利用して、その共有者を除外した上で管理や変更の意思決定を行う制度が設けられました。
実務上のポイント
共有不動産の問題が進まない最大の理由の一つが、「必要な同意が集まらないこと」です。
改正前は、たった一人の非協力者や所在不明者のために、不動産全体が何年も動かせないということが珍しくありませんでした。
改正後は、一定の要件のもとで裁判所の関与を得ることにより、そのような共有者を意思決定から外して手続を進めることが可能になっています。
感情的な対立や音信不通によって全体が止まる状態を、法的な仕組みで解消しやすくなったといえます。
根拠条文
- 賛否を明らかにしない共有者の除外（管理）（民法252条2項2号）
相当の期間を定めて催告しても賛否を示さない共有者がいる場合、その者を除いた共有者の持分の過半数で管理事項を決定できます。 - 所在等不明共有者の除外（管理・変更）（民法252条2項1号、251条2項）
所在不明の共有者がいる場合、管理についてはその者を除いた持分の過半数、変更についてはその者を除いた全員の同意により決定することができます。
4 共有物の「管理者」を選任できるようになりました
結論
改正民法では、共有不動産について管理者を選任する制度が明文化されました。
これにより、毎回共有者全員または過半数の判断を求めるのではなく、選任された管理者が継続的に管理業務を行う運用が可能になります。
実務上のポイント
共有者が多数いる不動産では、修繕、賃貸対応、利用調整、近隣対応など、日常的な管理が大きな負担になります。
管理者制度を活用すれば、共有者間で都度協議する手間を減らし、管理の窓口を一本化できます。
また、状況によっては第三者を管理者とし、専門的・継続的な管理体制を整えることも考えられます。
共有不動産を「持っているだけで動かない資産」にしないための、実務上非常に有効な制度です。
根拠条文
- 管理者の選任と権限（民法252条1項、252条の2）
管理者の選任は持分の過半数で決定します。
選任された管理者は、共有物について単独で管理行為を行うことができます。
ただし、共有物に著しい変更を加える行為には、原則として共有者全員の同意が必要です。
5 所在不明共有者の持分を取得・譲渡して共有関係を解消できるようになりました
結論
所在不明の共有者がいる場合には、裁判所の手続を通じて、その共有者の持分を取得する、または所在不明者の持分を含めて第三者へ不動産全体を譲渡することが可能になりました。
これにより、従来のように不在者財産管理人の選任等を経ずに、共有関係の解消に進める場面が広がっています。
実務上のポイント
相続不動産では、長年放置された結果、相続人が多数に枝分かれし、一部の相続人の所在が不明になっていることがあります。
このような場合、共有関係そのものを解消しなければ、売却も有効活用も難しいのが実情です。
改正法は、一定の手続と金銭的担保を前提に、所在不明者の持分を処理できる制度を設けました。
共有状態の「出口」が明確になった点は、実務上非常に大きな意味があります。
根拠条文
- 所在等不明共有者の持分取得（民法262条の2）
裁判所の決定により、所在不明共有者の持分を取得することができます。
その際には、相当額の金銭を支払う必要があり、実務上は供託によって対応することが想定されます。 - 所在等不明共有者の持分譲渡（民法262条の3）
裁判所の権限付与を受けることで、所在不明者の持分を含め、不動産全体を第三者に譲渡することができます。
遺産共有の場合の注意点
相続によって共有となっている不動産については、上記制度に特則があります。
遺産分割が未了の不動産では、相続開始から10年を経過していない場合、これらの制度を利用できません。
根拠条文
- 民法262条の2第3項
- 民法262条の3第2項
まとめ｜共有不動産は「放置するもの」から「整理できるもの」へ
令和5年の民法改正により、共有不動産の問題は大きく前進しました。
これまでは、共有者の一部が非協力的であることや、所在が不明であることを理由に、不動産の管理も処分も進められないケースが少なくありませんでした。
しかし現在は、
- 過半数でできる管理行為の範囲が明確になったこと
- 単独使用者の義務が整理されたこと
- 所在不明者や非協力者を除外して手続を進められる場面ができたこと
- 管理者制度が整備されたこと
- 共有関係そのものを解消する制度が創設されたこと
により、共有不動産を法的に整理する手段が大きく広がっています。
共有不動産の問題は、感情的な対立や長年の放置によって複雑化しやすい分野です。
だからこそ、個々の事情に応じて、改正民法に基づく適切な手続を選択することが重要です。
相続した不動産が共有のままになっている、共有者の一部と連絡が取れない、売却や活用を進めたいのに話がまとまらない――。
このようなお悩みがある場合は、早めに専門家へ相談することで、解決の道筋が見えてくることがあります。どうぞお気軽にご相談ください。
