相続登記は自分でできますか。

できないわけではありません。ただし、戸籍の収集や遺産分割協議書の作成、登記申請書の作成には手間と知識が要ります。相続人が多い、不動産が複数ある、遠方の戸籍が必要、といった場合は司法書士への依頼も検討してください。

費用はどれくらいかかりますか。

登録免許税(原則、固定資産評価額の0.4%)と、戸籍などの実費がかかります。司法書士に頼む場合は、その報酬が加わります。価額100万円以下の土地などは登録免許税が免除される場合があります。事案により幅がありますので、見積りでご確認ください。

相続放棄をした場合も登記の義務はありますか。

家庭裁判所で相続放棄が受理されれば、初めから相続人でなかったことになるため、その不動産について相続登記の義務はありません。ただし、放棄には「自分のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内」という別の期限があります(民法915条)。

2027年3月末を過ぎたら、すぐに過料を取られますか。

すぐにではありません。登記官からの催告があり、その期間内に正当な理由なく申請しなかったときに、裁判所へ通知されます。正当な理由がある場合や、催告に応じて登記した場合は、通知されないとされています。ただし、放置は避け、早めに準備を始めてください。

遠方にある実家の相続登記も、西宮で頼めますか。

登記は不動産のある場所を管轄する法務局に申請しますが、オンライン申請や郵送でも申請できるため、遠方の不動産でも手続きは進められます。戸籍も広域交付で近くの窓口から集められる場合があります。

実家の名義、親のままにしていませんか?相続登記の義務化と2027年3月末の期限|過料・相続人申告登記・住所変更登記まで【西宮の司法書士が解説】

2026年9月10日2026年10月24日

※本記事は2026年10月時点の法令にもとづいて解説しています。

相続した実家や土地の名義を、亡くなったご両親のままにしていませんか。「いつかやればいい」と後回しにしていると、過料(かりょう)という金銭的なペナルティの対象になる可能性があります。

とくに、2024年3月より前に起きた相続で、まだ名義を変えていない不動産は、2027年3月31日が期限です。2026年10月の今から数えると、残りはおよそ5か月です。

まずは60秒の動画で全体像をご覧ください。

この記事では、相続登記の義務の中身、期限の数え方、放置したときに起きること、登記の進め方、すぐに話し合いがまとまらないときの方法、登記のあとに続く住所変更の義務まで、順にお話しします。

先に結論:相続登記の義務化で押さえておきたいこと

相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する義務があります(2024年4月1日から)。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象です
2024年3月31日以前の相続で、まだ登記していない不動産も対象です。期限は原則として2027年3月31日です
遺産分割の話し合いがまとまらないときは、「相続人申告登記」で義務を果たしたことにできます。ただし、売却などをするには、あらためて相続登記が要ります
名義を放置すると、相続人が増える、売れない、相続人の一人が認知症になると話し合いが止まる、といった問題が重なっていきます
2026年4月1日からは、登記した人の住所・氏名の変更登記も義務になりました(変更から2年以内)

1. 相続登記は2024年4月から「義務」になりました

なぜ義務になったのか

これまで相続登記(不動産の名義変更)に期限はなく、長年放置されることが少なくありませんでした。持ち主が分からない土地が全国で増え、公共事業や再開発、災害の復旧の妨げになっていることから、法律が改正されました。

期限は「取得したことを知った日」から3年

2024年(令和6年)4月1日から、相続で不動産の所有権を取得した相続人は、「自分のために相続が始まったこと」と「その不動産を取得したこと」の両方を知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければならなくなりました(不動産登記法76条の2第1項)。相続人に対する遺贈(遺言で財産を贈ること)で取得した場合も同じです。

亡くなった日からではなく、「知った日」から数えるのがポイントです。たとえば、亡くなった方が遠方に土地を持っていたことを後から知った場合は、知った日から3年になります。

いったん法定相続分どおりに登記したあとで遺産分割がまとまり、法定相続分より多く取得した人は、遺産分割の日から3年以内に、その内容どおりの登記をする義務もあります(同条2項)。

過料は10万円以下。いきなり科されるわけではありません

正当な理由がないのに申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります(不動産登記法164条1項)。過料は行政上のペナルティで、刑罰(前科)ではありません。

法務省の案内では、次のような流れが示されています。

登記官が、遺言書や遺産分割協議書などから義務に違反している人を職務上知ったときに、相当の期間を定めて登記をするよう催告します
催告の期間内に正当な理由なく申請がないときに、登記官が裁判所に通知します
裁判所が過料を科すかどうか、金額をいくらにするかを決めます

催告を受けて期間内に登記をすれば、裁判所への通知はされません。

「正当な理由」と認められる例

法務省は、正当な理由があると認められる例として、次のようなものを挙げています。

相続人が極めて多く、戸籍の収集や相続人の把握に多くの時間がかかる
遺言の有効性や遺産の範囲が争われていて、不動産を誰が取得するか決まらない
申請する義務のある人が重い病気である
DVの被害などで、避難を余儀なくされている
経済的に苦しく、登記の費用を負担できない

これらに当たらなくても、個別の事情によって正当な理由と認められることはあるとされています。ただ、「忙しかった」「知らなかった」だけでは、認められにくいと考えておくほうが安心です。

2. 見落としがち:法改正前の相続にもさかのぼって適用されます

「うちの相続はもっと前だから関係ない」と思われがちですが、そうではありません。2024年3月31日以前に起きていた相続で、まだ登記が済んでいない不動産も義務の対象です。

相続が起きた時期と、知った時期	登記の期限
2024年4月1日以後に相続が起き、取得を知った	取得を知った日から3年以内
2024年3月31日以前の相続で、施行前から取得を知っていた	2027年3月31日まで
2024年3月31日以前の相続で、取得を知ったのが2024年4月以後	知った日から3年以内(2027年3月31日より遅くなることがある)

(民法等の一部を改正する法律の附則5条6項)

祖父母や親の名義のまま放置されている土地・建物がある方は、残り時間がわずかです。法務局から「長期間相続登記等がされていないことの通知」という手紙が届いた方もいらっしゃると思います。通知の意味と進め方は、こちらの記事で詳しくお話ししています。

3. 放置すると何が起きるのか

相続人がねずみ算式に増える

名義を放置している間に次の相続(数次相続)が起きると、遺産分割の話し合いに参加すべき人が一気に増えます。今なら兄弟3人で済む話が、10年後には甥・姪を含めた十数人になり、一人でも連絡が取れなくなると手続きが止まります。

売却・担保設定ができない

名義が亡くなった方のままでは、その不動産を売ることも、担保に入れて融資を受けることもできません。いざ「介護費用のために実家を売りたい」というときに動けません。

相続人の一人が認知症になると、話し合いが止まる

時間がたつうちに相続人の一人が認知症になると、その人は遺産分割の話し合いに加われないことがあります。家庭裁判所で成年後見人などを選んでもらう必要があり、時間も費用もかかります。また、共有のままだと、相続人の一人が自分の持分だけを他人に売ってしまうこともあり得ます。

成年後見の制度は、2026年6月に改正法が成立し、後見・保佐を「補助」に一本化する見直しが決まっています。施行は公布(2026年6月24日)から2年6か月以内の政令で定める日で、2026年10月時点ではまだ始まっていません。

過料のリスク

前述のとおり、正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料の対象です。

連絡のつかない相続人がいるとき

相続人の中に、家を出たまま戻る見込みがなく、連絡もつかない人がいると、その人を抜きにして遺産分割の話し合いをまとめることはできません。この場合は、家庭裁判所に「不在者財産管理人」を選んでもらい、その管理人が家庭裁判所の許可(権限外行為許可)を得たうえで、不在者に代わって遺産分割に加わります(民法25条・28条)。

申立ては、不在者の従来の住所地(または居所地)の家庭裁判所に行います。費用は収入印紙800円分と連絡用の郵便切手です。財産の管理に必要な費用(管理人の報酬を含む)が足りなくなりそうなときは、申立てをした人が予納金を求められることもあります。

名義を放置している間に相続人が増えるほど、こうした人が含まれるおそれも高くなります。詳しくはこちらの記事をご覧ください。

空き家を売るなら、税金の特例の期限にも注意

亡くなった親が一人で住んでいた家を相続して売るときは、一定の要件を満たせば、売った利益(譲渡所得)から最高3,000万円を差し引ける特例があります。2024年(令和6年)1月1日以後の売却で、相続人が3人以上のときは2,000万円までです。主な要件は次のとおりです。

1981年(昭和56年)5月31日以前に建てられた家で、区分所有建物(マンションなど)の登記がされていないこと
相続の直前に、亡くなった人のほかに住んでいた人がいなかったこと
売った金額が1億円以下であること
耐震基準を満たすようにするか、取り壊して売ること(2024年1月1日以後の売却は、翌年2月15日までに買主が耐震改修や取壊しをした場合も対象)

売る期限は、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。また、この特例自体も、2026年10月時点では2027年(令和9年)12月31日までの売却が対象とされています。遺産分割や相続登記が長引くと、期限に間に合わないことがあります。

特例を受けるには、市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」をもらい、確定申告をする必要があります。使えるかどうかの判断や税額の計算は、税理士にご相談ください。

4. 相続登記の進め方

大まかな流れは次のとおりです。

遺言があるかを確かめる
戸籍を集めて相続人を確定する
亡くなった方の不動産を洗い出す
遺産分割協議をする(遺言があれば、遺言に従う)
法務局に登記を申請する

遺言の有無を確かめる

遺言があれば、遺言に書かれた人が不動産を引き継ぎます。公正証書遺言は公証役場で、法務局に預けた自筆の遺言は法務局で、あるかどうかを調べられます。

戸籍を集めて相続人を確定する

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の現在の戸籍などを集めます。ここがいちばん手間のかかる部分です。本籍地を何度も移している、養子縁組や離婚・再婚がある、といった場合は、相続人を確かめるのに時間がかかります。

2024年3月からは、戸籍の「広域交付」で、本籍地が遠くても最寄りの市区町村の窓口でまとめて請求できるようになりました。集めた戸籍は、法務局の「法定相続情報証明制度」で一覧図にしておくと、銀行などの手続きにも使えて便利です。

不動産を洗い出す

自宅のほかに、私道の持分や小さな土地がないかも確かめます。固定資産税の納税通知書のほか、2026年2月2日からは、亡くなった方の名義の不動産を一覧にした証明書(所有不動産記録証明書)を法務局で取れるようになりました(窓口で1通1,600円)。ただし、登記の住所・氏名が古いままだと一覧に出てこないことがあります。私道や共有の土地は、納税通知書に載らないこともあるので注意が必要です。

遺産分割協議をする

遺言がなければ、相続人全員で誰が不動産を取得するかを話し合い、遺産分割協議書を作って全員が実印を押します。実家を兄弟で「共有」にすると、あとで売るときや次の相続で困ることがあります。

登記を申請する

不動産のある場所を管轄する法務局に申請します。西宮市の不動産は、神戸地方法務局西宮支局の管轄です。

登録免許税は、固定資産評価額の0.4%が原則です。ただし、次の免税の措置があります(租税特別措置法84条の2の2)。

相続で土地を取得した人が、登記をしないまま亡くなったとき、その人を名義人にするための登記(2027年3月31日まで)
不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記(2027年3月31日まで)

2026年10月5日からは「国籍等」の申出も

2026年10月5日からは、所有権の登記で新しく名義人になる個人について、国籍等を含む「検索用情報」を申し出ることになりました。相続登記も対象です。日本国籍の方は、本籍の書かれた住民票の写しや戸籍の附票などで国籍を示します。相続登記では、相続を証明するために出す戸籍で国籍の証明も兼ねられる場合があります。国籍等は登記簿に載るものではありません。

この申出をしておくと、のちに住所が変わったときに、法務局が住所の変更を確認して登記する仕組み(スマート変更登記)にもつながります。

5. すぐに遺産分割がまとまらないとき:「相続人申告登記」

期限までに遺産分割の話し合いが終わりそうにない場合は、相続人申告登記(不動産登記法76条の3)という簡易な手続きがあります。「自分が相続人である」ことを法務局に申し出るもので、期限内にしておけば、申請義務を果たしたものとみなされ、過料の対象から外れます。

項目	相続人申告登記	相続登記
できる人	相続人が一人で申し出られる(ほかの相続人の分もまとめて代理で申し出ることもできる)	遺産分割協議書などにもとづいて申請
主な書類	申出書・相続人であることが分かる戸籍・住所の証明	戸籍一式・遺産分割協議書・印鑑証明書など
登録免許税	かからない	原則0.4%
売却・担保	できない	できる

申出は、オンライン(「かんたん登記・供託申請」)でもでき、押印や電子署名は要りません。

ただし、これは正式な名義変更ではありません。売ったり担保に入れたりするには、あらためて相続登記が必要です。また、申告登記のあとで遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に、分割の内容どおりの相続登記をする必要があります(不動産登記法76条の3第4項)。申出の効果は、申し出た相続人について生じるものなので、相続人それぞれが申し出る(または代理でまとめて申し出る)必要がある点にも気をつけてください。

6. 登記のあとで引っ越したら、住所の変更登記も必要です

2026年(令和8年)4月1日から、不動産の所有者として登記されている人は、住所や氏名が変わった日から2年以内に変更の登記をすることが義務になりました(不動産登記法76条の5)。正当な理由がないのに怠ると、5万円以下の過料の対象です(同法164条2項)。ただし、法務局からの催告に応じなかった場合に裁判所へ通知される扱いとされています。

2026年3月31日以前に住所などが変わり、まだ登記していないものは、2028年(令和10年)3月31日までに登記する必要があります。相続登記をしたあとで相続人が引っ越したときも、この義務がかかります。

あらかじめ「検索用情報の申出」をしておけば、住所が変わったときに法務局が住基ネットで確認し、本人の了解を得て職権で変更登記をする「スマート変更登記」が使えます。

7. 相続税がかかる場合は、10か月の期限もあわせて

相続税の申告と納税の期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例は、原則としてこの期限までに遺産分割がまとまっていることが前提です(間に合わないときは「申告期限後3年以内の分割見込書」を出しておき、あとで分割したときに適用を受ける方法があります)。誰が自宅を相続するかで特例が使えるかどうかが変わるため、登記の段取りは税理士とも相談しながら進めます。

自宅を母と子のどちらの名義にするかは、二次相続や認知症のことも含めて考えたいところです。

ほかにも、相続にはいくつもの期限があります。まとめて確かめたい方は、こちらをご覧ください。

8. 自分でするか、専門家に頼むか

相続登記は、ご自身で申請することもできます。法務局には、遺産分割協議による場合や法定相続分による場合の申請の手引きがあります。相続人が少なく、戸籍が近くでそろい、不動産が自宅だけ、といった場合は、ご自身で進める方もいらっしゃいます。

一方で、次のような場合は、専門家に相談したほうが、手戻りが少なく進めやすくなります。

相続人が多い、数次相続が起きている
戸籍が遠方や古い様式(手書き)にわたっている
遠方の土地や私道の持分など、不動産が複数ある
相続人に連絡のつかない人、認知症の人、未成年の人がいる
期限(2027年3月31日)が迫っている

よくある質問

相続登記は自分でできますか。: できないわけではありません。ただし、戸籍の収集や遺産分割協議書の作成、登記申請書の作成には手間と知識が要ります。相続人が多い、不動産が複数ある、遠方の戸籍が必要、といった場合は司法書士への依頼も検討してください。
費用はどれくらいかかりますか。: 登録免許税(原則、固定資産評価額の0.4%)と、戸籍などの実費がかかります。司法書士に頼む場合は、その報酬が加わります。価額100万円以下の土地などは登録免許税が免除される場合があります。事案により幅がありますので、見積りでご確認ください。
相続放棄をした場合も登記の義務はありますか。: 家庭裁判所で相続放棄が受理されれば、初めから相続人でなかったことになるため、その不動産について相続登記の義務はありません。ただし、放棄には「自分のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内」という別の期限があります(民法915条)。
2027年3月末を過ぎたら、すぐに過料を取られますか。: すぐにではありません。登記官からの催告があり、その期間内に正当な理由なく申請しなかったときに、裁判所へ通知されます。正当な理由がある場合や、催告に応じて登記した場合は、通知されないとされています。ただし、放置は避け、早めに準備を始めてください。
遠方にある実家の相続登記も、西宮で頼めますか。: 登記は不動産のある場所を管轄する法務局に申請しますが、オンライン申請や郵送でも申請できるため、遠方の不動産でも手続きは進められます。戸籍も広域交付で近くの窓口から集められる場合があります。