※本記事は2026年10月時点の情報に基づいて解説しています。
「遺産は、実家の土地と建物だけ。兄が住み続けたいと言っているけれど、自分は何ももらえないの？」
相続では、こうした悩みがよく起こります。不動産はケーキのように切り分けられないからです。
そんなときに使われるのが「代償分割（だいしょうぶんかつ）」です。この記事では、代償分割のしくみと、代償金の決め方、払ってもらえなかったときの対処、税金の注意点をお話しします。
代償分割は、「家を守りたい人」と「公平に分けてほしい人」、どちらの気持ちも大切にできる分け方です。私は遺産分割協議書を作るとき、代償金の額だけでなく、「いつまでに、どうやって払うか」まで書いておくことをおすすめしています。そこがあいまいだと、あとで行き違いが起きやすいからです。
この記事のポイント
- 代償分割は、1人が不動産などを相続し、ほかの相続人にお金（代償金）を払う分け方です。
- 代償金の額に決まりはありません。相続人全員の話し合いで決めます。
- 代償金が払われなくても、遺産分割協議そのものは解除できません（最高裁平成元年2月9日判決）。払われる前に登記を済ませない工夫が大切です。
遺産の分け方は4つ
遺産が不動産だけ、という場合の分け方には、次の4つがあります。
- 現物分割：土地を分筆するなど、物そのものを分ける
- 換価分割：不動産を売って、お金を分ける
- 代償分割：1人が不動産を相続し、ほかの相続人に代償金を払う
- 共有：相続人の共有名義にする
共有は、いちばん手軽に見えますが、おすすめしにくい方法です。2023年4月の民法改正で、ちょっとした修繕などは共有者の持分の過半数で決められるようになりましたが、売却するには今も共有者全員の同意が必要です。共有者の誰かが亡くなると、さらに共有者が増えて、話がまとまりにくくなります。
「住み続けたい人がいる」「賃貸に出していて売りたくない」という場合に、代償分割がよく選ばれます。
代償金はいくらにする？
代償金の額に、法律の決まりはありません。相続人全員が納得すれば、その金額で決められます。
とはいえ、目安がないと話し合いは進みません。不動産の価値を知る手がかりとして、次のようなものがあります。
- 不動産会社の査定額（実際に売れそうな価格に近い）
- 路線価（相続税の計算に使う価格。公示価格の8割程度が目安といわれます）
- 固定資産税評価額（公示価格の7割程度が目安といわれます）
どれを基準にするかで、代償金は大きく変わります。不動産を受け取る側は低い評価を、代償金を受け取る側は高い評価を望みがちなので、「どの基準を使うか」から話し合うと、まとまりやすくなります。
不動産の値段の物差しと、話し合いで決まらないとき
不動産の値段には、目的ごとにいくつかの物差しがあります。国土交通省の整理では、次のようになっています。
| 物差し | 決める機関 | いつ時点の値段か | 値段の水準 |
|---|---|---|---|
| 公示価格（地価公示） | 国土交通省の土地鑑定委員会 | 毎年1月1日（3月に公表） | 標準的な土地の「正常な価格」 |
| 路線価（相続税の評価） | 国税庁・国税局 | 毎年1月1日（7月に公表） | 公示価格の8割程度 |
| 固定資産税評価額 | 市町村 | 1月1日（3年に1度評価替え） | 公示価格の7割程度 |
公示価格は、決まった地点の標準的な土地の値段です。実際の取引の値段は、同じ地域でも土地の形や道路との関係などで変わるため、話し合いでは不動産会社の査定額をあわせて見ることがよくあります。査定額は会社によって違うことがあるので、何社かに頼んで比べる方法もあります。
なお、相続税は、亡くなった時点の評価で計算します（相続税法22条）。これに対して、家庭裁判所の遺産分割調停では、原則として今の値段（分ける時点の評価）で話し合うと案内されています。相続税の申告に使った評価額と、代償金を決めるための値段は、別のものと考えておきましょう。
話し合っても評価が決まらないときは、遺産分割調停で、固定資産税評価額や路線価などを参考に評価を話し合います。それでも意見がそろわなければ、家庭裁判所が選ぶ鑑定人に鑑定を頼むことがあります。鑑定の費用は相続人が前もって納め、時間がかかることもあります。そのため、評価の方法と額は、相続人どうしで合意して決めることが最も多いとされています。
遺産分割協議書の書き方
代償分割では、遺産分割協議書に「代償として支払う」ことをはっきり書いておくことが大切です。書き方が不十分だと、税務署から、相続人どうしの贈与とみられるおそれがあります。
（記載例）
第1条 相続人甲は、次の不動産を取得する。（不動産の表示）
第2条 相続人甲は、第1条の不動産を取得する代償として、相続人乙に対し、金〇〇〇万円を令和〇年〇月〇日までに、乙の指定する口座に振り込んで支払う。
税金の注意点
- 相続税：代償金を払った相続人は「取得した不動産の相続税評価額－代償金」、受け取った相続人は「代償金の額」をもとに、相続税を計算します。
- 代償金を時価で決めたとき：不動産の時価（査定額など）をもとに代償金を決めた場合は、相続税の計算では、代償金に「相続税評価額÷時価」の割合を掛けて調整します。たとえば、時価4,000万円（相続税評価額3,000万円）の自宅を兄が取得し、弟に代償金2,000万円を払う場合、相続税の計算では代償金を1,500万円とみます。
- 贈与税：代償金が、取得した財産の価額を超える場合は、超えた部分が贈与とされることがあります。また、遺産分割協議書に「代償として」払うことが書かれていないと、相続人どうしの贈与とみられるおそれがあります。
- 譲渡所得税：代償金の代わりに、自分がもともと持っている不動産や株式などを渡すと、その資産をその時の時価で売ったものとして、渡した側に譲渡所得税がかかることがあります。
- 将来売るとき：代償金を払って取得した不動産を将来売っても、払った代償金は「取得費」（売ったときの利益の計算で差し引ける金額）に入りません。取得費は、亡くなった方が買ったときの金額を引き継ぎます。近いうちに売るつもりなら、換価分割とどちらがよいかも比べてみてください。
相続税の申告が必要な場合は、税理士とも相談しながら進めてください。
（根拠：国税庁タックスアンサーNo.4173、相続税法基本通達11の2-9・11の2-10、所得税基本通達33-1の5・38-7）
代償金が払われないときは
遺産分割協議が成立し、不動産の登記も済んだのに、代償金が払われない――。いちばん避けたい事態です。
このとき、「約束が守られないなら、遺産分割をやり直したい」と考えるのは自然なことです。けれども、最高裁平成元年2月9日判決は、代償金などの約束が守られなくても、そのことを理由に遺産分割協議を解除することはできない、としています。代償金を受け取る人は、払ってもらう権利を持つ債権者として、支払いを求めていくことになります。
支払いを求める方法は、次のとおりです。
- まずは話し合い・内容証明郵便での請求
- 家庭裁判所の「遺産分割後の紛争調整調停」（調停が成立すれば、調停調書で強制執行ができます）
- 地方裁判所などでの訴訟
なお、相続人全員が合意すれば、いったん成立した遺産分割協議を合意で解除して、分割をやり直すことはできます（最高裁平成2年9月27日判決）。
払われないことを防ぐ工夫
- 代償金の支払いと、不動産の名義変更（登記）を引き換えにする：代償金の準備ができてから、協議書への署名・押印と登記を同じ日に行うのが、いちばん確実です。
- 分割払いにするなら、担保をつける：取得する不動産に抵当権を設定するなどの方法があります。
- 遺産分割協議を公正証書にする：「約束どおり払わないときは強制執行を受けても異議はない」という文言を入れておけば、裁判をしなくても強制執行ができます。
ただし、代償金の準備を待つ間も、期限は進みます。2024年4月から相続登記は義務になり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。話し合いが長引きそうなときは、まず「相続人申告登記」で義務を果たしておく方法もあります。
よくある質問
- 代償金は分割払いにできますか？
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相続人全員が合意すれば、分割払いにもできます。払われなかったときに備えて、担保をつけたり、公正証書にしたりしておくと安心です。
- 代償金が払われないので、遺産分割をやり直せますか？
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代償金が払われないことを理由に、一方的に解除することはできません（最高裁平成元年2月9日判決）。相続人全員が合意すれば、やり直すことはできます。
- 代償金にも相続税はかかりますか？
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受け取った代償金は、相続で取得した財産として相続税の計算に入ります。金額が多すぎる場合などは、贈与税がかかることもあります。
まとめ
代償分割は、住み慣れた家を守りながら、相続人どうしの公平も図れる、よい分け方です。そのぶん、代償金の額や払い方を、最初にきちんと決めておくことが大切です。
最も大切なのは財産ではなく、相続人どうしの関係だと思います。よく話し合って決めていただければと思います。
シアエスト司法書士・行政書士事務所は、阪急西宮北口駅から徒歩3分。遺産分割協議書の作成、不動産の相続登記、遺産整理を承っています。相続人の間ですでに争いがある場合は、信頼できる弁護士をご紹介することもできます（TEL 0798-31-5930）。
（参考）最高裁平成元年2月9日判決、最高裁平成2年9月27日判決、民法251条・252条（2023年4月施行の共有の見直し）、不動産登記法76条の2・76条の3（相続登記の義務化・相続人申告登記）
