※本記事は2026年10月時点の法令と、住宅金融支援機構の公表資料（2026年10月に確認）にもとづいて解説しています。商品の内容は金融機関ごとに違い、変わることがあります。
リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら、自宅を担保にお金を借りる仕組みです。毎月の支払いは利息だけで、元金は亡くなった後に、相続人が返すか、自宅を売って返します。
年金暮らしでも建て替えやリフォームの資金を用意しやすい一方で、亡くなった後にご家族が何をすることになるのか、登記簿に何が載るのか、判断能力が落ちたらどうなるのか、といった点は、借りる前には見えにくいところです。
この記事では、住宅金融支援機構の【リ・バース60】を中心に、仕組み・借りられる上限・審査・登記・相続人の扱いを、司法書士の立場から順に整理します。
先に結論：「借りられるか」より「亡くなった後にどう返すか」を先に決めます
- リバースモーゲージには、住宅の資金に使う【リ・バース60】と、生活資金にも使える民間金融機関の商品などがあり、使いみちや条件が大きく違います
- 【リ・バース60】で借りられる上限は、担保評価額の50%または60%で、1億2,000万円以下・必要な資金の範囲内です（2026年10月時点）
- 元金は、亡くなった後に相続人が一括で返すか、自宅を売って返します。売っても足りないとき、ノンリコース型なら相続人は残りを返さなくてよく、リコース型なら返す必要があります
- 自宅には金融機関の抵当権（商品によっては根抵当権）が登記されます。売るにも返すにも、まず相続登記が必要です
- 借りる前に、ご家族と「亡くなった後に家をどうするか」を話し合い、判断能力が落ちたときの備えも考えておきます
1. リバースモーゲージとは？主な種類
仕組み
ふつうの住宅ローンは、毎月、元金と利息を返していきます。リバースモーゲージは、生きている間は主に利息だけを払い、元金は亡くなった後にまとめて返す仕組みです。
毎月の負担は軽くなりますが、元金が減らないため、同じ金額・同じ金利・同じ期間で比べると、利息の合計はふつうの住宅ローンより多くなります。住宅金融支援機構も、この点を注意事項として案内しています。
主な種類
| 種類 | 使いみち | 主な特徴 |
|---|---|---|
| 【リ・バース60】（住宅金融支援機構と提携する民間金融機関の住宅ローン） | 住宅の建設・購入、リフォーム、住宅ローンの借換え、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金など | 生活資金には使えない。ノンリコース型を選べる |
| 民間金融機関のリバースモーゲージ | 生活資金や老後資金にも使える商品がある | 融資枠を設定して引き出す形の商品もある。条件は金融機関ごとに大きく違う |
| 不動産担保型生活資金（社会福祉協議会） | 低所得の高齢者世帯の生活資金 | 原則65歳以上。土地の評価額の70%程度・月30万円以内。推定相続人から保証人を立てる |
どの話をしているのかで、答えが変わります。まず「自分が検討しているのはどの商品か」をはっきりさせることが、最初のポイントです。
2. 【リ・バース60】の上限と審査（2026年10月時点）
借りられる上限
住宅金融支援機構の案内では、融資の上限は次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 上限 | 担保評価額（住宅と土地）の50%または60%。ただし1億2,000万円以下で、必要な資金の範囲内 |
| 長期優良住宅で満60歳以上 | 担保評価額の55%または65% |
| 満50歳以上60歳未満 | 担保評価額の30% |
「担保評価額」は、金融機関が見積もる自宅の評価額で、買った値段や固定資産税評価額とは違います。評価額によっては、自己資金が必要になることがあります。50%と60%のどちらになるかなど、具体的な扱いは金融機関に確かめます。
審査で見られること
- 年齢：借入申込日に満60歳以上（満50歳以上も利用できますが、上限が下がります）
- 返済の負担：年収に占める、すべての借入れの年間返済額・支払額の割合が、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下
- 家：新耐震基準（昭和56年6月1日以後の基準）相当の耐震性があり、法令に合った建物であること（検査済証などで確認）。使いみちによって例外があります
- カウンセリング：申込みの前に、金融機関から注意事項の説明を受けます
- 金融機関と機構の審査：審査の結果、希望どおりにならないこともあります
住宅ローンが残っている場合
今の住宅ローンが残っていても、【リ・バース60】に借り換えられる場合があります。機構の案内では、当初の借入れから1年以上たっていること、直近12回分の返済に遅れがないこと、今のローンの債務者と借換え後の債務者が同じ人であること、などが条件です。
取扱金融機関と金利
【リ・バース60】の取扱金融機関は、2026年6月末時点で89機関です。どこで取り扱っているかは、住宅金融支援機構のサイトで、都道府県を選んで探せます。同じ県内でも、取り扱う地域が一部に限られている金融機関があります。
金利、融資手数料、ノンリコース型とリコース型のどちらを扱うか、上限の割合などは、金融機関ごとに違い、金利は時期によっても変わります。この記事では、特定の金融機関や金利の比較はしていません。複数の金融機関で、同じ条件で見積もりをとって比べてください。
https://www.jhf.go.jp/kojin/yushihoken_revmo/index.html
3. 亡くなった後、相続人は何をする？
返し方は2つ
契約した方が亡くなると（夫婦で連帯債務にした場合は、2人とも亡くなると）、残っている元金を一括で返します。機構の案内では、おおまかに次の流れです。返済が終わるまでの目安は6か月から1年程度とされています。
- 相続人などが、金融機関に亡くなったことを連絡し、返し方を相談します
- 相続人が、戸籍などの相続を確認する書類を出します
- 相続人が相続登記（自宅の名義を相続人にする登記）をします。費用は相続人の負担です
- 返し方を選びます
| 返し方 | 自宅はどうなる？ |
|---|---|
| 相続人が自分のお金などで一括返済 | 自宅を残せる |
| 自宅を売って返済（相続人が売る、または機構が競売を申し立てる） | 自宅は残らない |
相続人が一括で返すために、相続人自身が【リ・バース60】を借りて返す方法もあります（相続人も利用条件を満たし、審査に通る必要があります）。
ノンリコース型とリコース型
自宅を売っても借りたお金に足りないとき、残りをどうするかで、型が2つに分かれます。
| 型 | 売っても足りないとき |
|---|---|
| ノンリコース型 | 相続人は、残った分を返す必要がない |
| リコース型 | 相続人が、残った分を返す必要がある |
機構によると、2025年度の申込みでは約99%がノンリコース型を選んでいます（全期間固定金利タイプはノンリコース型だけです）。
注意したい点が2つあります。
- ノンリコース型でも、税金がかかる場合があります：返さなくてよくなった分は「債務免除益」として一時所得になり、所得税などがかかる可能性があると、機構が案内しています。また、自宅を当初の取得価格より高く売れたときは、譲渡所得の税金がかかる場合があります
- リコース型で、残りを返せそうにないとき：相続人は、借金を含めて相続しないために「相続放棄」を考えることがあります。相続放棄は、原則として相続の開始を知った時から3か月以内に、家庭裁判所に申し立てます（民法915条・938条）。放棄すると、自宅を含めて一切の財産を相続できなくなります
配偶者が住み続けたいとき
夫婦の一方だけが契約していて、連帯債務者になっていない配偶者が住み続けたい場合、機構の案内では、契約者が亡くなった日から最長3年間、自宅を売って返すことを待ってもらえます。ただし、この間も延滞損害金がかかり、その間に住み替え先を探すことが前提です。
配偶者がずっと住み続けたいなら、最初から夫婦で連帯債務者として契約する方法を、金融機関に相談します（その場合、2人とも亡くなったときに一括返済になります）。
相続人がいない場合
相続人がいない場合（全員が相続放棄した場合を含みます）、機構の案内では、機構が家庭裁判所に相続財産清算人の選任と、自宅の競売を申し立て、売れたお金を返済にあてます。
おひとりさまで利用を考える方は、自宅以外の財産をどうするかを遺言で決めておくことも、あわせて考えておきます。
4. 登記はどうなる？抵当権と根抵当権
自宅に抵当権が登記されます
【リ・バース60】では、自宅の土地と建物に、金融機関または住宅金融支援機構を抵当権者とする「第1順位の抵当権」を設定します。ほかの物件（3物件まで）を一緒に担保にすることもでき、その物件にも第1順位の抵当権を設定します。
すでに別のローンの抵当権が付いている場合は、借換えなどで先に消しておく必要があります。
民間の生活資金型の商品には、借りられる枠（極度額）の範囲で何度も引き出す形のものがあり、その場合は「根抵当権」が登記されることがあります。どちらになるかは商品によるため、契約前に確かめます。
| 登記 | 登記簿に載る金額 | 向いている借り方 |
|---|---|---|
| 抵当権 | 借りた金額（債権額） | 決まった金額を一度に借りる |
| 根抵当権 | 借りられる上限（極度額） | 枠の範囲で、何度も借りたり返したりする |
抵当権や根抵当権を設定する登記には、登録免許税（債権額または極度額の0.4%が原則。一定の住宅の新築・購入のための借入れでは軽減される場合があります）や、司法書士に頼む場合の報酬などの費用がかかります。費用の負担は借りる方です。
返し終わったら抹消の登記
相続人が一括で返した場合や、生きている間に繰上返済で完済した場合は、抵当権が自動では消えません。金融機関から書類を受け取り、抹消の登記を申請します。
売るにも返すにも、まず相続登記
亡くなった後に自宅を売るにも、相続人が自宅を引き継ぐにも、まず自宅の名義を相続人にする相続登記が必要です。相続登記は、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内にすることが義務になっています（不動産登記法76条の2）。相続人が複数いれば、誰が自宅を相続するかの話し合い（遺産分割協議）も必要です。
5. 借りる前に知っておきたい注意点
長生きと金利の上昇
利息だけを払い続ける仕組みなので、長く使うほど利息の合計は増えます。変動金利なら、金利が上がると毎月の支払いも増えます。年金収入が中心の方は、「今の金利なら払える」だけでなく、金利が上がったとき、配偶者が先に亡くなって年金が減ったときにも払い続けられるかを見ておきます。
民間の商品では、担保の評価の見直しも
民間の生活資金型の商品の中には、自宅の評価を定期的に見直し、評価が下がると借りられる枠が減ったり、枠を超えた分の返済を求められたりすると説明しているものがあります。契約の期間や、期間が終わったときの扱いが決まっている商品もあります。商品ごとの説明書で確かめます。
家族の理解
亡くなった後、相続人は「一括で返すか、自宅を手放すか」を選ぶことになります。お子さんが「いずれ実家に住みたい」と考えていれば、思いがすれ違うことがあります。借りる前に、ご家族に仕組みを話しておくことをおすすめします。
6. 判断能力が落ちたときに困ること
リバースモーゲージを借りても、自宅の名義はご本人のままです。そのため、借りた後に、施設に入るために自宅を売りたい、借り換えたい、といった場面が来ても、そのときご本人が認知症などで判断能力を失っていると、ご本人は契約ができません（民法3条の2）。
成年後見人が代わりに手続きをする場合でも、ご本人が住んでいる家を売ったり、抵当権を設定したりするには、家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3）。
リバースモーゲージそのものは、認知症への備えにはなりません。将来、自宅をどうするかを、元気なうちに次のような方法で決めておくことを考えます。
- 任意後見契約：判断能力が落ちたときに、自分で選んだ人に財産の管理や契約を任せておく
- 家族信託：自宅の管理や売却を、信頼できる家族に任せておく（リバースモーゲージとの組み合わせは金融機関によって扱いが違うため、先に確かめます）
- 遺言：自宅や預金を、誰に引き継ぐかを決めておく
※2026年6月に、成年後見制度を見直す改正法が成立しました（施行は公布から2年6か月以内の政令で定める日。2026年10月時点ではまだ施行されていません）。
7. 申し込む前のチェックリスト
- 使いみち：住宅の資金か、生活資金か。それに合う商品か
- 上限と自己資金：担保評価額でいくら借りられるか。足りない分をどう用意するか
- 毎月の支払い：金利が上がっても、年金だけで払い続けられるか
- 型：ノンリコース型か、リコース型か
- 配偶者：連帯債務者にするか。亡くなった後も住み続けられるか
- 登記：抵当権か、根抵当権か。今付いている抵当権はないか。名義は単独か、共有か
- 相続人：誰が相続人になるか。一括で返すか、自宅を売るか、話し合ってあるか
- 判断能力の備え：任意後見・家族信託・遺言を考えたか
よくある質問
- リバースモーゲージでいくらまで借りられますか？上限はありますか？
-
【リ・バース60】では、担保評価額の50%または60%（長期優良住宅は55%または65%）で、1億2,000万円以下、かつ必要な資金の範囲内です（2026年10月時点）。担保評価額は金融機関が決めるため、まず取扱金融機関に評価を出してもらいます。
- 審査では何を見られますか？
-
年齢（満60歳以上が基本）、年収に占める年間の返済額の割合（年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下）、家の耐震性や法令に合っているかなどです。申込みの前に金融機関のカウンセリングも受けます。
- 【リ・バース60】を使った親が亡くなりました。相続人は借金を背負いますか？
-
一括で返すか、自宅を売って返すかを選びます。ノンリコース型なら、自宅を売っても足りない分を相続人が返す必要はありません。リコース型なら、残りを返す必要があります。どちらの型かは、契約書や金融機関で確かめてください。
- 相続人がいない場合はどうなりますか？
-
住宅金融支援機構の案内では、機構が家庭裁判所に相続財産清算人の選任と自宅の競売を申し立て、売れたお金を返済にあてます。
- 住宅ローンが残っていても使えますか？
-
【リ・バース60】は、住宅ローンの借換えにも使えます。当初の借入れから1年以上たっていること、直近12回の返済に遅れがないことなどが条件です。民間の生活資金型の商品で、今のローンをどう扱うかは、金融機関に確かめてください。
まとめ
リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら資金を用意できる仕組みです。一方で、元金は亡くなった後に一括で返すため、相続人が「返すか、手放すか」を選ぶことになり、自宅には抵当権や根抵当権が登記されます。
借りる前に、どの商品か、上限と毎月の支払い、ノンリコース型かリコース型か、配偶者が住み続けられるかを確かめ、ご家族とも話しておくことが大切です。判断能力が落ちたときの備えや、遺言もあわせて考えておくと、ご家族の負担を小さくできます。
リバースモーゲージを使うときの登記や、相続・後見の備えのご相談は、西宮北口のシアエスト司法書士・行政書士事務所でもお受けしています。商品の選び方や金利のご案内はしていませんが、借りる前の登記簿の確認や、亡くなった後の相続登記、任意後見・家族信託・遺言など、自宅の将来を見すえた備えを一緒に考えます。
出典・参考
- 住宅金融支援機構「【リ・バース60】」（商品の特長・ご利用条件・利用中・死亡時のお手続）https://www.jhf.go.jp/kojin/yushihoken_revmo/index.html
- 住宅金融支援機構「【リ・バース60】の利用実績等について（2026年4月〜6月分）」（2026年8月28日公表）
- 厚生労働省「生活福祉資金貸付条件等一覧」（不動産担保型生活資金）
- 民法 3条の2・859条の3・915条・938条（e-Gov法令検索）
- 不動産登記法 76条の2（e-Gov法令検索）
- 登録免許税法 別表第一 1（5）（e-Gov法令検索）
