※本記事は2026年10月時点の法令にもとづいて解説しています。
「自宅は、長年そばで支えてくれた人に渡したい。本人にも了解してもらって、きちんと約束しておきたい」
「遺言を書くのは気が重いけれど、亡くなった後に家を渡す契約なら結べると聞いた」
亡くなった後に財産を渡す方法には、遺言で渡す「遺贈」のほかに、生きているうちに相手と約束しておく「死因贈与」があります。どちらも亡くなった時に財産が移る点は似ていますが、撤回のしかた、不動産の登記、かかる税金には違いがあります。
この記事では、死因贈与のしくみと遺贈との違い、不動産を渡すときの仮登記や登記の手続き、税金、契約書の作り方を、順を追ってお話しします。
先に結論：死因贈与は「相手と結ぶ契約」。不動産なら登記と税金の違いを先に確かめます
- 死因贈与は、「自分が亡くなったら、この財産をあなたにあげる」という、贈る人ともらう人の契約です。性質に反しない限り、遺贈のルールが準用されます（民法554条）
- 契約ですが、贈る人は原則として後から撤回できると考えられています（最高裁昭和47年5月25日判決）。ただし、もらう人が負担（介護など）をすでに果たしている場合は、撤回が制限されることがあります（最高裁昭和57年4月30日判決）
- 不動産なら、生きているうちに「始期付所有権移転仮登記」をして、順位を確保しておくことができます。契約で執行者を決めておくと、亡くなった後の登記を進めやすくなります
- 税金は相続税の対象です（相続税法1条の3）。一方で、登記の登録免許税は2%（相続人への遺贈なら0.4%）、不動産取得税もかかる点で、相続や相続人への遺贈より重くなります
- 契約書は公正証書で作っておくと、証拠としての強さに加え、亡くなった後の登記の手続きでも進めやすくなります
1. 死因贈与とは
贈与の一種で、効力が生じるのは亡くなった時
贈与は、ある人が財産をただで相手に与える意思を示し、相手が受け入れることで成り立つ契約です（民法549条）。このうち、贈る人の死亡によって効力が生じるものを「死因贈与」といいます。
民法は、死因贈与について「その性質に反しない限り、遺贈に関する規定を準用する」と定めています（民法554条）。契約でありながら、亡くなった後に財産が移る点で、遺言による遺贈に近い扱いを受けるということです。
遺贈・生前贈与との違い
| 比べること | 死因贈与 | 遺贈（遺言） | 生前贈与 |
|---|---|---|---|
| どういうものか | 贈る人ともらう人の契約 | 遺言による一方的な意思表示 | 贈る人ともらう人の契約 |
| もらう人の了解 | 要る | 要らない（亡くなった後に放棄はできる） | 要る |
| 形式 | 決まった形式はない（書面がよい） | 遺言の方式に従う | 決まった形式はない |
| 財産が移る時 | 贈る人が亡くなった時 | 遺言者が亡くなった時 | 契約の時や約束した時 |
| 撤回 | 原則としてできる（判例） | いつでもできる（民法1022条） | 書面の贈与は原則できない（民法550条） |
| 不動産の仮登記 | できる | 生きているうちはできない | ― |
| かかる税金 | 相続税 | 相続税 | 贈与税 |
死因贈与のいちばんの特徴は、もらう人の了解をとって、内容を二人で決めておける点です。「何を・どんな条件で渡すか」を相手と確かめ合えるため、後になって「そんな話は聞いていない」という食い違いを減らしやすくなります。
一方、遺言は一人で書け、何度でも書き直せます。財産全体の分け方をまとめて決めるには、遺言のほうが向いていることが多いです。
2. 死因贈与は撤回できるか
原則として、贈る人は撤回できます
死因贈与は契約ですが、最高裁判所は、死因贈与の取消し（撤回）については、遺言の撤回について定めた民法1022条が、その方式に関する部分を除いて準用されるとしています（最高裁昭和47年5月25日判決）。
つまり、贈る人は、気持ちが変わったときに、遺言の形式によらなくても死因贈与を撤回できると考えられています。「契約したのだから、もう変えられない」とは言い切れない点に注意が必要です。
また、遺言では、前の遺言と矛盾する生前の処分をすると、その部分は撤回したものとみなされます（民法1023条2項）。死因贈与でも、贈る人が対象の不動産を生きているうちに売ってしまえば、同じように扱われる可能性があります。
負担付きの死因贈与で、負担を果たした後は撤回が制限されます
「亡くなるまで介護をしてくれたら、自宅をあげる」のように、もらう人に負担（義務）を付ける死因贈与を「負担付死因贈与」といいます。負担付きの贈与には、性質に反しない限り、双務契約の規定が準用されます（民法553条）。
最高裁判所は、負担の履行期が贈る人の生前と決められた負担付死因贈与で、もらう人が負担の全部またはそれに近い程度を果たした場合は、契約を結んだ動機、負担の価値と贈る財産の価値との釣り合い、当事者の関係などから、撤回がやむを得ないといえる特別の事情がない限り、民法1022条・1023条は準用されない（撤回できない）としています（最高裁昭和57年4月30日判決）。
負担付きにする場合は、負担の内容（何を・いつまで・どの程度）を契約書にはっきり書いておくことが大切です。あいまいだと、負担を果たしたかどうかで争いになりやすくなります。
3. 不動産を死因贈与するときの準備
対象の不動産を正確に書く
契約書には、登記事項証明書（登記簿）のとおりに、所在・地番・家屋番号・持分などを書きます。附属建物の書き漏れや、共有持分の書き違いがあると、亡くなった後の登記で困ることがあります。住宅ローンの抵当権が残っていないか、共有者や借りている人がいないかも、あわせて確かめておきます。
始期付所有権移転仮登記で、順位を確保しておく
死因贈与の契約をした後、贈る人が生きているうちに、「始期付所有権移転仮登記」をしておくことができます。将来の所有権移転を求める権利を守るための仮登記です（不動産登記法105条2号）。
仮登記をしておくと、後でその仮登記にもとづいて本登記をしたときに、本登記の順位は仮登記の順位になります（不動産登記法106条）。仮登記の後に、ほかの人への売却や抵当権の設定の登記がされても、本登記のときに順位で優先できます。ただし、仮登記の後に登記をした人など、登記上の利害関係のある第三者がいる場合は、本登記にその人の承諾が要ります（不動産登記法109条）。
仮登記は、贈る人ともらう人が一緒に申請するのが原則ですが、仮登記の登記義務者（贈る人）の承諾があれば、もらう人が一人で申請することもできます（不動産登記法107条1項）。
なお、遺言による遺贈では、遺言者が生きているうちに仮登記をすることはできないとされています。仮登記で備えておける点は、死因贈与ならではの特徴です。
撤回などで仮登記が要らなくなったときは、仮登記の名義人の承諾があれば、贈る人の側からも抹消を申請できます（不動産登記法110条）。仮登記の抹消については、次の記事で説明しています。
執行者を決めておく
死因贈与には遺贈の規定が準用されるため、契約の中で、亡くなった後に贈与を実行する「執行者」を決めておくことができると考えられています（民法554条・1006条）。もらう人自身を執行者にすることも、実務では行われています。
執行者を決めておかないと、亡くなった後の登記には、贈る人の相続人全員の協力が要ります。相続人の中に反対する人や連絡のとれない人がいると、登記が進まなくなるおそれがあります。
4. 亡くなった後の登記
相続人全員か執行者と、共同で申請します
死因贈与による所有権移転の登記は、もらう人（登記権利者）と、贈る人の側（登記義務者）が共同で申請します（不動産登記法60条）。贈る人はすでに亡くなっているため、登記義務者の役は、執行者がいれば執行者、いなければ贈る人の相続人全員が担います。
相続人に対する遺贈は、2023年4月1日から、もらう人が一人で登記を申請できるようになりました（不動産登記法63条3項）。しかし、死因贈与はこの対象ではありません。この点は、遺贈と死因贈与の大きな違いです。遺贈の登記については、次の記事で説明しています。
仮登記がある場合
始期付所有権移転仮登記をしてあれば、亡くなった後は、その仮登記にもとづく本登記を申請します。ここでも、執行者がいれば執行者と、いなければ相続人全員と、もらう人とで申請します。
国籍等の申出（2026年10月5日から）
2026年10月5日以降、所有権の登記名義人になる個人は、登記の申請とあわせて、氏名・住所などの検索用情報に加えて、国籍等も申し出ることになりました（法務省の案内）。日本国籍の方は、本籍の書かれた住民票の写しなどを添付します。国籍等は、法務局の検索用情報管理ファイルに記録されるもので、登記事項証明書に載るものではありません（法務省の通達）。
死因贈与で不動産をもらって所有権の移転の登記をする場合も、これに当たります。検索用情報の申出については、次の記事で説明しています。
5. 死因贈与にかかる税金
相続税の対象です
相続税法は、「遺贈」に「贈与をした者の死亡により効力を生ずる贈与」を含むと定めています（相続税法1条の3）。つまり、死因贈与でもらった財産は、贈与税ではなく相続税の対象になります。
もらう人が、亡くなった方の配偶者や一親等の血族（子・親）以外の人（たとえば、きょうだい、おい・めい、内縁のパートナー、知人）の場合は、相続税額が2割加算されます（相続税法18条）。
登録免許税は2%。相続人への遺贈（0.4%）より重くなります
不動産の名義を変える登記には、登録免許税がかかります。税率は、登記の原因によって次のように変わります（登録免許税法 別表第一、国税庁の税額表）。
| 登記の原因 | 税率（固定資産税評価額に対して） |
|---|---|
| 相続・相続人に対する遺贈 | 0.4% |
| 相続人以外への遺贈 | 2% |
| 死因贈与（贈与） | 2% |
| 始期付所有権移転仮登記（死因贈与） | 1% |
| 仮登記にもとづく本登記（死因贈与） | 1%（2%から仮登記の1%を差し引く） |
相続人に対する遺贈は、相続と同じ0.4%で登記できます（国税庁の税額表）。これに対し、死因贈与は「贈与」の扱いで2%です。相続人が死因贈与でもらう場合も2%になると考えられています。
仮登記をしておく場合は、仮登記のときに1%、本登記のときに残りの1%を納めるため、合わせると2%になります（登録免許税法17条）。
たとえば、評価額2,000万円の自宅を子が受け取る場合、相続人に対する遺贈なら8万円、死因贈与なら40万円です。
不動産取得税もかかります
不動産取得税は、相続（包括遺贈と、相続人に対する遺贈を含む）による取得にはかかりません（地方税法73条の7第1号）。しかし、死因贈与はこの中に含まれていないため、不動産取得税がかかります。税額や軽減のしくみは、不動産のある都道府県の県税事務所で確かめてください。
生前贈与との比べ方
生きているうちに贈与すれば、贈与税の対象になります。2024年1月1日以後の贈与では、亡くなる前の一定期間（段階的に最長7年）の贈与が相続税の計算に加えられるなど、ルールが変わっています。生前贈与については、次の記事をご覧ください。
6. 遺留分に注意
死因贈与は、ほかの相続人の遺留分を侵害することがあります。遺留分のある相続人（配偶者・子・親など）は、受遺者や受贈者に対して、遺留分侵害額に相当するお金の支払いを請求できます（民法1046条）。
「自宅だけを一人に」「ほとんどの財産を特定の人に」という内容にすると、亡くなった後に遺留分の請求を受けることがあります。ほかの相続人の取り分も考えて、全体の設計をしておくことが大切です。
7. 契約書は公正証書で作るのがよい理由
死因贈与は、書面がなくても成り立ちます。ただし、書面によらない贈与は、履行が終わっていない部分を各当事者が解除できます（民法550条）。口約束では、内容や約束があったこと自体を証明するのも難しくなります。少なくとも書面にし、できれば公証役場で公正証書にしておくのが安心です。
公正証書にしておくよい点は、次のとおりです。
- 証拠として強い：公証人が本人の意思を確かめて作るため、「本当に本人が約束したのか」という争いを防ぎやすくなります
- 亡くなった後の登記が進めやすい：執行者を決めた公正証書があれば、執行者ともらう人とで登記を申請できます。私文書（自分たちで作った契約書）の場合は、贈る人の印鑑証明書や、相続人全員の承諾書などを求められることがあります
- 仮登記もしやすい：公正証書に、贈る人が仮登記に承諾する旨を入れておけば、もらう人が一人で仮登記を申請しやすくなります
公正証書は、2025年10月1日から作成の手続きのデジタル化が始まっています。
遺言の改正にも一言
2026年6月に成立した民法の改正で、自筆証書遺言の押印を任意にすることなど、遺言の方式が見直されました。施行日は、公布（2026年6月24日）から1年以内の政令で定める日とされ、まだ決まっていません（法務省の案内）。遺言のほうが使いやすくなれば、死因贈与と遺言のどちらを選ぶかの考え方にも影響します。
8. 死因贈与を考えるときの手順
- 渡したい財産と相手を決める：不動産なら登記事項証明書で、所在・地番・持分などを確かめます
- 遺言と比べる：相手の了解をとっておきたいか、仮登記で備えたいか、登記と税金の違いをどう考えるかで選びます
- 税金を試算する：相続税、登録免許税（2%）、不動産取得税を、遺贈の場合と比べます
- 相続人と遺留分を確かめる：遺留分の請求を受けないか、ほかの相続人への配慮をどうするかを考えます
- 契約書を作る：負担を付けるならその内容と期限、執行者、費用の負担を決め、公正証書にします
- 仮登記をする：不動産なら、始期付所有権移転仮登記を検討します
- 亡くなった後：執行者（または相続人全員）ともらう人とで、本登記を申請します。相続税の申告が必要なら、10か月以内に行います
遺言とどちらがよいか迷う場合は、遺言の作り方の案内もご覧ください。
よくある質問
- 死因贈与と遺贈は、何が違いますか？
-
死因贈与は贈る人ともらう人の契約で、もらう人の了解が要ります。遺贈は遺言による一方的な意思表示で、相手の了解は要りません。登記の手続きや登録免許税にも違いがあり、相続人に対する遺贈はもらう人が一人で登記を申請でき、税率も0.4%ですが、死因贈与は共同申請で2%です。
- 死因贈与の契約をした後で、やめることはできますか？
-
贈る人は、原則として撤回できると考えられています（最高裁昭和47年5月25日判決）。ただし、介護などの負担付きで、もらう人が負担をほとんど果たしている場合は、特別の事情がない限り撤回できないとされています（最高裁昭和57年4月30日判決）。
- 死因贈与でもらった不動産には、どんな税金がかかりますか？
-
相続税の対象になります（相続税法1条の3）。そのうえで、名義を変える登記の登録免許税が2%、不動産取得税もかかります。相続や相続人に対する遺贈と比べて重くなるため、事前に試算しておくと安心です。
- 口約束の死因贈与でも有効ですか？
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契約としては成り立ちますが、書面によらない贈与は、履行が終わっていない部分を解除できます（民法550条）。約束があったことを証明するのも難しいため、書面、できれば公正証書にしておくのが安心です。
- 死因贈与の手続きは、司法書士に頼めますか？
-
司法書士は、不動産の死因贈与について、契約書の案づくりの相談、始期付所有権移転仮登記、亡くなった後の所有権移転登記の手続きをお手伝いできます。税金の試算は税理士、もめている場合は弁護士への相談が必要になることもあります。
まとめ
死因贈与は、亡くなった時に財産を渡すことを、生きているうちに相手と約束しておく契約です。遺贈のルールが準用されますが、もらう人の了解が要ること、不動産なら仮登記で備えておけることが特徴です。一方で、贈る人は原則として撤回でき、登記は共同申請、登録免許税は2%、不動産取得税もかかるなど、相続人に対する遺贈とは違う点があります。
不動産を死因贈与で渡すなら、対象の不動産を正確に書き、執行者を決め、公正証書で契約書を作り、必要に応じて仮登記をしておくと、亡くなった後の手続きを進めやすくなります。遺言のほうが合う場合もあるため、税金と登記の違いを比べて選ぶことが大切です。
死因贈与の契約や仮登記、亡くなった後の名義変更のご相談は、西宮北口のシアエスト司法書士・行政書士事務所でもお受けしています。遺言との比べ方から、登記の手続きまで、順を追ってご案内します。
出典・参考
- 民法 549条・550条・553条・554条・1006条・1022条・1023条・1046条（e-Gov法令検索）
- 不動産登記法 60条・63条・105条・106条・107条・109条・110条（e-Gov法令検索）
- 相続税法 1条の3・18条・27条（e-Gov法令検索）
- 登録免許税法 17条・別表第一（e-Gov法令検索）
- 地方税法 73条の7（e-Gov法令検索）
- 最高裁判所 昭和47年5月25日判決（民集26巻4号805頁。死因贈与の取消しと民法1022条）https://www.courts.go.jp/hanrei/52030/detail2/index.html
- 最高裁判所 昭和57年4月30日判決（民集36巻4号763頁。負担付死因贈与と民法1022条・1023条）https://www.courts.go.jp/hanrei/54266/detail2/index.html
- 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
- 法務省「検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00678.html
- 法務省「不動産登記規則の一部を改正する省令の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（通達）」（令和8年9月4日 法務省民二第872号）https://www.moj.go.jp/content/001470076.pdf
- 法務省「『民法等の一部を改正する法律』（成年後見及び遺言の制度の見直し）について」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00410.html
