※本記事は2026年10月時点の情報に基づいて解説しています。
不動産を買ったり、相続したりしてしばらくすると届く「登記識別情報通知」。昔でいう“権利証”の現代版にあたる、大切な書類です。
ところが、届いたときには何の書類か分からず、うっかり開けてしまう方も少なくありません。また反対に、「名義を変えたはずなのに、自分は受け取っていない」と気づいて不安になる方もいらっしゃいます。
この記事では、まず「開封してしまったとき」にどうすればよいかを最初にお答えし、そのあとで、もらっていない理由、権利証との違い、届く通数、保管場所、なくしたときの代わりの手続きまで、順番にやさしく整理していきます。
登記識別情報通知を開封してしまったら？先に結論をお伝えします
結論からお伝えすると、開封してしまっても、登記識別情報が無効になることはありません。目隠しシールをはがした、折り込まれた部分を開いた、という場合でも、それだけで効力がなくなるという決まりはないので、まずは落ち着いてください。
登記識別情報の“本体”は、紙ではなく、そこに書かれた12桁の英数字の符号(パスワードのようなもの)です。紙は、その番号を伝えるための入れ物にすぎません。ですから、開けたこと自体よりも、「その12桁を他人に見られないこと」のほうがずっと大切です。
開けてしまったあとは、次のように保管し直せば大丈夫です。
- 目隠しシールは、一度はがすと貼り直せないつくりになっています(法務省の案内でも「はり直せないもの」とされています)。無理に貼り直そうとせず、番号の部分が見えないように紙を折りたたみ、封筒に入れて封をしておきましょう
- 登記の申請で使うとき以外は、番号をスマートフォンで撮影したり、コピーを取ったり、メモに書き写したりするのは控えます。控えが増えるほど、人の目に触れる機会も増えてしまうからです
- 封筒の表に「登記識別情報通知在中・開封済み」などと書いておくと、ご家族が誤って捨ててしまうことを防げます
番号を他人に見られたかもしれないとき
12桁の番号を家族以外の人に見られた、写真を誰かに送ってしまった、という心配があるときは、法務局に「失効の申出」をすることができます(不動産登記規則65条)。失効させると、その番号は二度と使えなくなるので、悪用されるおそれをなくせます。
ただし、失効させた番号は元に戻せませんし、新しい番号が発行されるわけでもありません。次にその不動産を売ったり担保に入れたりするときは、後ほどご紹介する「なくしたときの代わりの手続き」が必要になります。見られた範囲や相手によって判断が分かれるところなので、迷ったら司法書士に相談してから決めると安心です。
シールがうまくはがれず、番号が読めなくなったとき
目隠しシールのタイプでは、シールが途中で破れて番号が読めなくなってしまうことがあります。この場合は、通知書を発行した法務局に「再作成」を申し出ることができます。申し出られるのは、登記名義人本人かその相続人などで、窓口か郵送で行います(オンラインでは申し出できません)。読めなくなった通知書そのものを添えて提出する必要があるので、捨てずに保管しておきましょう。
この「再作成」は、あくまでシールのはがれ方が不完全で読めない場合のための手続きです。なくした場合の再発行とは違う点に注意してください。
登記識別情報とは？昔の権利証(登記済証)との違い
登記識別情報とは、不動産の登記によって名義人になった人に、法務局から通知される12桁の英数字の符号です(不動産登記法2条14号、21条)。将来、その不動産を売ったり贈与したりするときに、「名義人本人が手続きをしている」ことを確かめるための“鍵”として使われます。
かつては、厚手の紙に「登記済」の印が押された、いかにも“権利書らしい権利書”(登記済証)が渡されていました。平成17年(2005年)の不動産登記法の改正のあと、各地の法務局が順次オンライン化されるのに合わせて、紙の権利証から登記識別情報へと切り替わりました。
| 項目 | 権利証(登記済証) | 登記識別情報 |
|---|---|---|
| 本体 | 紙そのもの(「登記済」の印が押された書類) | 12桁の英数字の符号(紙は番号を伝える入れ物) |
| 見た目 | 厚手の書類に法務局の印 | A4の通知書。番号は目隠しされている |
| なくしたとき | 再発行なし | 再通知なし |
| 使う場面 | 売却・贈与・担保設定など | 売却・贈与・担保設定など(権利証と同じ) |
昔の権利証をお持ちの方は、今もその権利証をそのまま使えます。法律上、権利証を提出すれば登記識別情報を提供したものとみなされるからです(不動産登記法附則7条)。登記識別情報に取り替える手続きはありませんので、大切に保管しておいてください。
なお、紙の通知書が少し折れたり、しわになったりしても、効力が弱まることはありません。大事なのは中身の12桁です。
届く形はいろいろ:目隠しシール型・折り込み型・封筒
登記識別情報通知は、A4サイズ1枚の用紙に、不動産の所在や登記の内容、そして12桁の番号が印刷されたものです。番号の部分は、他人に見られないよう隠された状態で渡されます。隠し方には、主に次の2種類があります。
- 目隠しシール型:番号の上に、はがすタイプの特殊なシールが貼られているもの。以前の通知書はこの形です
- 折り込み型:用紙の下の部分を折り込んで番号を覆い、縁をのり付けしたもの。平成27年以降、法務局ごとに順次この形に切り替わりました。西宮市を管轄する神戸地方法務局西宮支局では、平成27年9月7日から折り込み型になっています
また、平成27年2月23日からは、通知書にQRコードも印刷されるようになっています。お手元の通知書がどちらの形かは、取得した時期によって異なります。
「封筒に入って届いた」という場合は、法務局から郵送されたか、手続きを頼んだ司法書士から封筒に入れて渡されたもの、というのが一般的です。法務局から本人に郵送する場合は、原則として本人しか受け取れない「本人限定受取郵便」で送られます(不動産登記規則63条)。封筒の中の通知書がシール型か折り込み型かを確認し、開けていなければそのまま保管しておきましょう。
登記識別情報をもらっていない・届かないときに考えられる理由
名義人になったはずなのに登記識別情報を持っていない場合、次のような理由が考えられます。
手続きを頼んだ司法書士が預かっている
登記を司法書士に依頼した場合、受け取りの委任を受けた司法書士が法務局から通知書を受け取り、後日お渡しするのが一般的です(不動産登記規則62条2項)。不動産会社や金融機関を通じて渡されることもあります。まずは、手続きを担当した司法書士事務所に問い合わせてみてください。
「通知はいらない」という申出をしていた
登記を申請するときに、あらかじめ「登記識別情報の通知を希望しない」と申し出ることができます(不動産登記法21条ただし書、不動産登記規則64条1項1号)。この申出をしていた場合は、最初から発行されません。
受け取らないまま期限が過ぎた
書面で受け取る場合は登記完了から3か月以内、オンラインで受け取る場合は受け取れるようになってから30日以内に受け取らないと、通知されないことになります(不動産登記規則64条1項2号・3号)。
オンライン申請で、データとして受け取っている
オンライン申請では、登記識別情報はデータ(電子ファイル)で通知されるのが原則です。ただし、申請するときに申し出れば、オンライン申請でも書面の通知書で受け取ることができます。紙が手元にない場合は、データで受け取っていないかも確認してみてください。
相続登記で、ほかの相続人がまとめて申請した
登記識別情報は、その登記を自分で申請して名義人になった人に通知されます(不動産登記法21条)。たとえば、佐藤さんのご兄弟のうち一人が、相続人全員の名義(法定相続分による共有)にする相続登記をまとめて申請した場合、申請人にならなかったほかのご兄弟には登記識別情報は通知されません。
もともと新しく通知される登記ではなかった
住所や氏名の変更登記、住宅ローン完済後の抵当権の抹消登記などでは、新しい登記識別情報は通知されません。いずれも、新たに名義人になる登記ではないためです。また、権利証の時代に取得した不動産であれば、お手元にあるのは登記識別情報ではなく権利証(登記済証)です。
土地を分筆(ぶんぴつ)・合筆(ごうひつ)した場合の扱いは、少し特殊です。くわしくは次の記事をご覧ください。
本当に通知されているか確かめたいとき
法務局に「登記識別情報に関する証明」を請求すると、登記識別情報が有効かどうか、あるいは通知されていないこと・失効していることを証明してもらえます(不動産登記令22条、不動産登記規則68条)。手数料は1件300円です(令和7年4月1日以降の手数料表による)。有効かどうかの証明を求めるときは、登記識別情報そのものを提出する必要がある点にご注意ください。実務では、売買の前に司法書士がこの証明を取って確認することもあります。
登記識別情報は何通届く？通数のしくみ
「うちはこれで全部？」「もっと届くはずでは？」と迷うこともあるかもしれません。通数のルールは、思ったよりシンプルです。
登記識別情報は《不動産ごと》に、《名義人ごと》に発行されます(不動産登記規則61条)。
自宅の土地と建物は、法務局ではそれぞれ独立した不動産として扱われます。そのため、「土地で1通」「建物で1通」というように、別々に届きます。夫婦で共有にした場合は、夫の分と妻の分がそれぞれ発行されるので、1つの不動産でも2通になります。
| ケース | 届く通数の目安 |
|---|---|
| 一戸建て(土地1筆・建物1棟)を1人で取得 | 土地1通・建物1通の計2通 |
| 上の一戸建てを夫婦2人の共有で取得 | 2物件×2人で計4通 |
| 自宅のほかに私道の持分もある | 私道の分がさらに1通(私道が複数の土地なら土地ごと) |
| 敷地権付きのマンション | 部屋(建物)の分の1通。土地の分は別に届かない |
| 敷地権の登記がないマンション | 部屋の分に加えて、土地(の持分)の分も届く |
分譲マンションの多くは、部屋(専有部分)と土地の権利(敷地権)が登記上一体になった「敷地権付き区分建物」です。この場合、部屋についての登記が土地の権利にも効力を持つしくみのため(不動産登記法73条)、登記識別情報は部屋の分の1通だけになります。
また、同じ不動産でも、持分を別々の登記で取得した場合は、その登記のたびに別々の登記識別情報が発行されます。
迷ったときは、「その不動産はいくつあるのか」「名義は誰と誰なのか」「何回の登記で取得したのか」を落ち着いて数えてみると、自然に答えが見えてきます。そして、届いたものは多くても少なくても、すべて保管しておくことが大切です。
登記識別情報はいつ使う？使わない場面
登記識別情報の出番は、人生の中でもかなり限られています。
いちばんよく使うのは、不動産の名義を誰かに移すときです。家を売るとき、子どもや親族に贈与するとき、離婚の財産分与で名義を整理するときなどがこれにあたります。また、住宅ローンを組んだり借り換えたりして、不動産に抵当権を設定するときにも必要です。
一方で、次のような場面では、名義人の登記識別情報は使いません。
- 相続登記:亡くなった方の登記識別情報は原則として不要です。戸籍や遺産分割協議書などで、誰が引き継ぐのかを証明します
- 住所や氏名の変更登記:登記識別情報は使いません
- 住宅ローン完済後の抵当権の抹消:提出するのは、金融機関側の登記識別情報(または登記済証)です
抵当権の抹消を自分で行う場合の流れは、こちらの記事でくわしく解説しています。
日常の細かな手続きで慌てる必要はありません。登記識別情報は“人生の大きな場面にだけ顔を出す書類”と考えておくと、気持ちがぐっと楽になります。
登記識別情報の保管場所はどこがいい？
10年先、20年先の“そのとき”のために、保管のコツを押さえておきましょう。
- 開けていなければ、封を開けずにそのまま保管する
- 実印や印鑑証明書とは別の場所にしまう(セットで持ち出されるリスクを減らすため)
- 登記の申請で使うとき以外は、番号を撮影・コピー・書き写ししない
- ご家族の誰か一人には「どこにしまってあるか」だけを伝えておく
めったに使わない書類だからこそ、いざというときに「どこにしまったか思い出せない」ということが起こりがちです。番号そのものではなく、保管場所だけを家族と共有しておくのがおすすめです。
なお、登記識別情報は、売却などで一度使ったあとでも、その登記にあとから誤りなどが見つかって抹消された場合に、もう一度使うことがあります。めったにないことですが、使ったあとも捨てずに保管しておくのも一つの方法です。
登記識別情報をなくしたときの対応
まず知っておいていただきたいのは、なくした登記識別情報は再発行(再通知)されないということです。法務省も、登記識別情報は登記完了時に通知するものなので、再通知は認められないと案内しています。
でも、安心してください。登記識別情報がなくても、売却や贈与の登記はできます。本人確認のための代わりの方法が、法律でちゃんと用意されています(不動産登記法22条ただし書・23条)。
| 方法 | しくみ | 向いている場面 |
|---|---|---|
| 事前通知 | 法務局から名義人あてに、本人限定受取郵便などで「登記の申請がありました」という通知が届きます。内容に間違いがなければ、2週間以内に、申請書などと同じ印鑑を押して返送します | 日程に余裕があるとき |
| 本人確認情報 | 司法書士が名義人と面談して本人であることを確認し、「本人確認情報」という書面を作って法務局に提出します | 売買の決済日に確実に登記を申請したいとき |
| 公証人の認証 | 申請書や委任状に、公証人から「本人であることを確認した」という認証を受けます | 公証役場で手続きできるとき |
事前通知の方法は費用を抑えられる反面、返送が終わるまで登記が完了しません。売買の決済のように、代金の支払いと同時に名義を移したい場面では、司法書士による本人確認情報がよく使われます。こちらは別に費用がかかりますが、確実性の高い方法です。
なお、所有権の登記で事前通知の方法をとる場合に、申請の前の3か月以内に名義人の住所の変更登記がされているときは、前の住所あてにも「登記の申請があった」という通知が送られます(不動産登記法23条2項)。なりすましを防ぐためのしくみです。
盗まれた・悪用が心配なとき
通知書を盗まれた、番号を盗み見られたというときは、先ほどの「失効の申出」に加えて、法務局に「不正登記防止申出」をすることも考えられます。申出から3か月以内にその不動産について登記の申請があると、申出をした人に知らせてもらえる制度です。原則として名義人本人が法務局に出向いて行い、警察への届出など、被害への対応をとっていることが前提になります。
また、法務省も案内しているとおり、登記識別情報だけで勝手に名義を変えられるわけではありません。登記には印鑑証明書などの書類も必要なので、なくしたからといって、すぐに財産を失うわけではありません。
とはいえ、なくすと手続きが増えたり、費用がかかったり、売買の日程を調整する必要が出てきたりと、負担がどうしても大きくなります。だからこそ、日ごろの保管が何より大切です。
よくある質問
- 登記識別情報通知を開封してしまいました。もう使えないのでしょうか？
-
開封しても無効にはならず、そのまま使えます。目隠しシールは貼り直せないため、番号の部分が見えないように折りたたんで封筒に入れ、封をして保管してください。番号を他人に見られたおそれがある場合は、法務局に「失効の申出」をすることもできます。
- 登記識別情報をもらっていないのですが、どうすればいいですか？
-
まずは登記を担当した司法書士や不動産会社に、預かっていないか確認してください。通知を希望しない申出をしていた、受け取り期限が過ぎた、相続登記をほかの相続人がまとめて申請した、などの理由で発行されていないこともあります。法務局で、通知されていないことの証明を請求して確かめる方法もあります。
- 登記識別情報は再発行できますか？
-
なくした場合の再発行(再通知)はできません。売却などの登記をするときは、事前通知、司法書士による本人確認情報、公証人の認証といった代わりの方法で手続きします。なお、目隠しシールが不完全にはがれて番号が読めなくなった場合に限り、発行した法務局に「再作成」を申し出ることができます。
- 権利証(登記済証)しか持っていません。登記識別情報に取り替える必要はありますか？
-
取り替える必要はありません。権利証は、登記識別情報と同じように今も使えます。紛失しないよう、引き続き大切に保管してください。
まとめ
登記識別情報通知について、大切なポイントをもう一度整理します。
- 開封しても無効にはならない。番号を人に見られないよう、封筒に入れて保管し直す
- 番号を見られたおそれがあれば「失効の申出」ができる。ただし元には戻せない
- もらっていないときは、司法書士が預かっていないか、通知されない理由がないかを確認する
- なくしても再発行はないが、代わりの方法で登記はできる
- 実印とは別の場所に保管し、保管場所だけを家族に伝えておく
不動産は大切な資産であると同時に、家族が受け継いでいくものでもあります。今日ほんの少しだけ保管場所を整えておくことが、未来のご家族の安心につながります。
登記識別情報をなくしてしまった、権利証がどうしても見つからないという状態で売却や贈与の登記が必要になったときは、西宮北口の当事務所にお気軽にご相談ください。本人確認情報の作成も含めて、手続きの進め方を一緒に考えます。
