※本記事は2026年10月時点の情報に基づいて解説しています。
住宅ローンのご完済、本当におめでとうございます。長いあいだのご返済、お疲れさまでした。
毎月の返済がなくなって、肩の荷が下りたような気持ちでいらっしゃることと思います。ただ、司法書士として一つだけお伝えしたいことがあります。それは、ローンを完済しても、家の登記簿についた「抵当権（ていとうけん）」は自動では消えない、ということです。
抵当権とは、銀行がお金を貸すときに、家と土地を担保にしたことを示す登記です。手続をしない限り、登記簿の上では「担保がついたまま」の状態が続きます。これを消すのが「抵当権抹消登記（まっしょうとうき）」です。
結論からいうと、抵当権抹消は、条件さえ整えばご自身でもチャレンジしやすい手続の一つです。この記事では、銀行から届いた書類を使って自分で抹消する流れと、申請書の書き方、そして意外な落とし穴になりやすい「住所変更」について、順にお話しします。
まずは全体の流れを確認していただき、「これなら自分でできそうだ」と思えばチャレンジを、「やっぱり面倒だな」と思えば専門家へ、という判断材料にしていただければ幸いです。
住宅ローンを完済したら何をする？まず結論
住宅ローンが終わったら、銀行から届く書類を使って、不動産のある場所を受け持つ法務局に「抵当権抹消登記」を申請します。流れをひと言でまとめると、次のとおりです。
- 銀行から届いた書類がそろっているか確かめる
- 登記簿の住所・氏名が今と同じか確かめる（違えば住所変更登記も必要）
- 申請書を作り、収入印紙（不動産1個につき1,000円）を貼って法務局に出す
銀行から届く書類の一覧
完済からしばらくすると、銀行から「抵当権抹消書類」などと書かれた封筒が届きます。中身はおおむね次の4種類です。名前は銀行によって少しずつ違いますが、役割は同じです。
| 書類 | 役割 | 気をつけたいこと |
|---|---|---|
| 登記原因証明情報（解除証書・弁済証書など） | 「ローンが返済されたので、抵当権を外します」と銀行が証明する書類 | 書かれている日付と「解除」「弁済」の文字が、申請書の「原因」になります |
| 登記識別情報通知（または登記済証） | 銀行が持っていた抵当権の「権利証」にあたる書類 | 再発行はできません。いちばん大切に扱ってください |
| 委任状 | 「抹消の手続をあなたに任せます」という銀行からの書類 | 代理人（受任者）の欄が空欄のことがあります。書き方は後でお話しします |
| 会社法人等番号（または資格証明書） | 銀行が実在する会社であることを示す12桁の番号 | 番号を申請書に書けば、証明書の添付は省けます。証明書を使う場合は作成後3か月以内のものに限ります |
登記識別情報通知は、目隠しシールが貼られた12桁の英数字の書類です。平成17年ごろより前に設定された抵当権では、法務局の朱色の印が押された「登記済証（抵当権設定契約証書）」になっていることがあります。
書類が届いたら、早めに抹消を
抵当権の抹消そのものには、法律上の申請期限はありません。それでも、司法書士としては「完済して書類が届いた今のうちに」済ませることを強くおすすめします。放っておくほど、あとで手続をするときの手間が増えてしまうからです。
- 書類の期限：銀行の資格証明書（登記事項証明書）を使う場合は、作成後3か月以内のものでなければなりません（不動産登記令17条）。案内状に「◯か月以内に手続を」といった期限が書かれていれば、それに従ってください
- 書類の紛失：登記識別情報通知や登記済証は再発行ができません。なくすと「事前通知」など、時間と手間のかかる別の手続が必要になります
- 銀行の合併・商号変更：年月がたつうちに、銀行が合併したり名前が変わったりすることがあります。商号変更だけなら、申請書に会社法人等番号を書けば、変更の経過がわかる証明書の添付は原則いりません。合併の場合は、完済（解除・弁済）の日が合併より前か後かで手続が変わり、合併後の完済なら、抹消の前に抵当権の移転登記が必要になります
- 銀行の代表者の交代：委任状に書かれた代表者が今の代表者と違っていても、それだけで委任状が無効になるわけではありません（不動産登記法17条）。ただ、書き方で迷いやすいところなので、気になる場合は法務局の登記手続案内で確認すると安心です
- 相続が起きた場合：抹消しないまま所有者が亡くなると、ご家族が相続登記と抵当権抹消をあわせて行うことになります。売却のときも、抵当権が残ったままでは、ふつうは買い手が見つかりません
銀行から書類が届いた「今」であれば、書類はすべてそろっていて、銀行の情報も最新です。余計な書類を集めたり、複雑な書き方を調べたりせずに済むのは、間違いなく今です。
返済中に亡くなり、団体信用生命保険で完済されたとき
住宅ローンを組むときに団体信用生命保険（団信）に入っていると、返済の途中で借りた人が亡くなったときなどに、生命保険会社から金融機関に保険金が支払われ、ローンが返済されます。住宅金融支援機構の案内では、ご家族が借入先の金融機関に連絡し、死亡診断書などを出して手続きをする流れになっています。
保険金でローンが完済されると、金融機関から、抵当権を外すための書類が相続人の代表者などに渡されます。ただし、ローンがなくなっても、登記簿の抵当権は自動では消えません。抵当権抹消の登記を申請する必要があります。
このとき気をつけたいのは、家の名義がまだ亡くなった方のままだという点です。団信による完済は亡くなった後のことなので、抵当権を消す登記は、家を相続した人が今の所有者として申請することになります。そのため、先に（または同じ日に続けて）家を相続した人の名義にする相続登記をするのが一般的です。
- 相続登記：相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があります（不動産登記法76条の2）。登録免許税は、固定資産税評価額などをもとにした不動産の価額の1,000分の4です
- 抵当権抹消登記：登録免許税は不動産1個につき1,000円です
相続登記には、亡くなった方の戸籍や遺産分割協議書なども必要になり、自分でする抵当権抹消より手間がかかります。相続登記とあわせて抹消したいときは、司法書士に頼むことも考えてみてください。
自分で抹消する前に確認！登記簿の「住所・氏名」は今と同じ？
抵当権抹消の準備を始める前に、いちばん最初に確認していただきたいことがあります。登記簿に載っている「あなたの住所・氏名」と、今の住所・氏名が一致しているかどうかです。ご自身で手続をされる方が、法務局で「このままでは受け付けられません」となりやすい落とし穴が、ここにあります。
住所が変わっていたら、先に（または同時に）住所変更登記
家を買った（建てた）ころと比べて、引っ越しなどで住所が変わっていませんか。変わっている場合、いきなり抵当権抹消の登記をすることはできません。法務局の記載例でも、抹消の申請書に書く所有者の住所・氏名は登記記録と一致している必要があり、違う場合は事前に変更の登記が必要とされています。
このときは、抵当権を消す前提として「住所変更登記（所有権登記名義人住所変更登記）」を申請します。実務では、次のように2つの申請書をセットにして同時に出す「連件申請（れんけんしんせい）」がよく使われます。
- 1件目：住所変更登記
- 2件目：抵当権抹消登記
「抹消のついでに直してくれる」わけではなく、別の手続として申請書と登録免許税が必要です。住所変更登記の登録免許税も、不動産1個につき1,000円です（登録免許税法別表第一1(14)）。
2026年4月1日から住所等変更登記は義務に
住所・氏名の変更登記は、2026年（令和8年）4月1日から義務になりました（不動産登記法76条の5）。
- 期限：住所や氏名が変わった日から2年以内
- 義務化より前の変更：変更登記をしていなければ対象になり、2028年（令和10年）3月31日までに申請が必要
- 怠った場合：正当な理由なく申請しないと、5万円以下の過料（かりょう＝行政上の制裁金）の対象になります（同法164条2項）。法務省の案内では、法務局から催告をしても申請がない場合に限って、裁判所へ通知する扱いとされています
あわせて、法務局に「検索用情報（氏名・ふりがな・住所・生年月日など）」を一度申し出ておくと、その後の住所変更を法務局が住民基本台帳ネットワークで確認し、本人の同意を得て職権で登記してくれる「スマート変更登記」の仕組みも始まっています（同法76条の6）。
ただし、すぐに抵当権を抹消したい場合は、スマート変更登記を待つより、ご自身で住所変更登記を申請するほうが確実です。
氏名が変わっている場合（結婚・離婚など）
結婚や離婚などで氏名（名字）が変わっている場合も同じです。抵当権抹消の前提として「氏名変更登記」が必要になります。
住所変更登記が必要だと、少し手間が増えます
- 書類集め：住所のつながりがわかる住民票（引っ越しが何度もあるときは戸籍の附票）や、氏名の変更がわかる戸籍謄本などを役所で取り寄せます
- 申請書の作成：抵当権抹消とは別に、もう1枚申請書を作ります
「住所が何度も変わっていて、つながりを証明するのが大変そうだ」「戸籍を集める時間がない」と感じたら、この段階で司法書士への依頼を考えるのも一つの方法です。
ご自身で進める方のために、住所変更登記の申請書の例を載せておきます。お手元の住民票や戸籍の附票を見ながら、正確に写してください。
登記申請書
登記の目的 所有権登記名義人住所変更
原 因 令和◯年◯月◯日住所移転（住民票に記載された「住所を定めた日」。何度も引っ越した場合は最後の日）
変更後の事項 住所 ◯◯県◯◯市◯◯町一丁目２番３号
申 請 人 ◯◯県◯◯市◯◯町一丁目２番３号 佐藤 一郎 印
連絡先の電話番号 090-0000-0000
添付情報 登記原因証明情報（住民票、戸籍の附票など、住所の変更がわかる書類）
令和◯年◯月◯日申請 ◯◯法務局◯◯支局（出張所）
登録免許税 金2,000円（不動産1個につき1,000円。土地1筆と建物1棟なら2,000円）
不動産の表示 登記事項証明書を見ながら、一字一句正確に写す（不動産番号を書けば、所在・地番などは省略できます）
自分で抵当権を抹消する流れ（5つのステップ）
ここからは、具体的な手順です。書類を広げられるテーブルを用意して、一つずつ進めていきましょう。
ステップ1：書類を広げて、登記簿で「順位番号」を確かめる
まずは銀行から届いた封筒の中身をすべて出して、次の点を確かめます。
- 解除証書（弁済証書）の日付と原因：「いつ」「解除なのか弁済なのか」。これが申請書の「原因」になります
- 抵当権の順位番号：登記簿の「乙区（おつく＝所有権以外の権利が書かれる欄）」で、消したい抵当権の順位番号（1番、3番など）を見ます。登記識別情報通知に書かれていることもあります
- 不動産の数：土地が2筆（敷地と私道など）に分かれていることもあります。抵当権がついている不動産をもれなく確認してください
登記簿の内容は、法務局で「登記事項証明書」を取って確かめます。2025年（令和7年）4月1日からの手数料は、窓口や郵送で請求する書面請求が1通600円、オンラインで請求して郵送で受け取ると520円、オンラインで請求して窓口で受け取ると490円です。
同じ不動産に1番・2番と抵当権がいくつも残っている場合、まとめて1回で抹消できるかどうかには条件があります。くわしくは次の記事でお話ししています。
ステップ2：管轄の法務局を調べる
登記の申請先は、どこの法務局でもよいわけではありません。「その不動産のある場所を受け持つ法務局（管轄の法務局）」に出します。ご自宅の最寄りではなく、あくまで物件のある場所が基準です。インターネットで「◯◯市 法務局 管轄」と検索すると、法務局のページで確認できます。
ステップ3：申請書を作る
法務局のホームページに、抵当権抹消登記の申請書の様式（Word・PDFなど）と記載例が載っています。書き方は、次の章でくわしくお話しします。
ステップ4：収入印紙を用意して貼る
登録免許税（登記のときに国に納める税金）は、収入印紙で納めるのが一般的です。法務局や郵便局で買えます。
- 金額：不動産1個につき1,000円（登録免許税法別表第一1(15)）。土地1筆と建物1棟なら2,000円、土地2筆と建物1棟なら3,000円です。同じ申請書で20個を超える不動産の抵当権を抹消する場合は、1件につき2万円が上限になります
- 貼り方：A4の白紙を1枚用意して収入印紙を貼り、申請書のうしろにホチキスでとめます。申請書と台紙のつづり目には、申請書に押したのと同じ印鑑で契印（けいいん）をします
- 注意：印紙にハンコ（消印・割印）は押さないでください。法務局の記載例でも、消印はしないよう案内されています
ステップ5：法務局へ出して、完了後の書類を受け取る
出し方は、窓口・郵送・オンラインの3つです。
- 窓口：法務局の不動産登記の窓口に出します。初めての方には安心な方法です。申請書に押した印鑑を持っていくと、ちょっとした訂正ならその場で対応できることがあります
- 郵送：書留郵便やレターパックプラスなど、引受けと配達の記録が残る方法で送ります。封筒の表には「不動産登記申請書在中」と書きます（不動産登記規則53条）。不備があると電話で連絡が来て、郵送でのやり取りになるため、時間がかかることがあります
- オンライン：「かんたん登記・供託申請」などで申請できます。ただし、銀行の委任状に「登記識別情報の暗号化に関する件」という項目がないとオンラインでは申請できません。また、紙の解除証書や委任状は、オンラインで申請したあとに法務局へ郵送か持参で届けます
登記の完了は、申請から1〜2週間ほどが目安です。完了予定日は、各法務局のホームページなどで案内されています。
完了すると「登記完了証」を受け取ります。抵当権が消えただけなので、新しい権利証（登記識別情報）は発行されません。法務局に出した登記識別情報の書面（通知書のコピーなど）は、登記が終わると法務局で廃棄されます（不動産登記規則69条）。登記済証（古い権利証）を出した場合は、完了後に返却されます。
手元に残った銀行の登記識別情報通知の原本は、抹消が終われば、もう使うことはありません。記念に持っておいてもかまいませんが、処分するときはシュレッダーにかけるなど、番号が人目に触れないよう注意しましょう。
なお、ご自身の所有権の登記識別情報は、売却などで一度使ったあとでも、その登記にあとから誤りなどが見つかって抹消された場合に、もう一度使うことがあります。めったにないことですが、使ったあとも保管しておくのも一つの方法です。
ここまで終われば、登記簿の抵当権には抹消の印として下線が引かれ、名実ともにきれいな状態になります。お疲れさまでした。
抵当権抹消登記申請書の書き方（法務局の記載例に沿って）
申請書は、法務局の「抵当権抹消登記申請書」の様式と記載例を見ながら作るのが確実です。間違いやすい項目を順に見ていきます。
- 登記の目的：「抵当権抹消（順位番号後記のとおり）」と書き、不動産の表示の末尾に、不動産ごとに「（順位番号３番）」のように書きます。順位番号は登記簿の乙区の番号です
- 原因：解除証書などに書かれた日付と原因をそのまま書きます。例「令和◯年◯月◯日解除」（弁済証書なら「弁済」）
- 権利者：あなた（現在の所有者）の住所・氏名。登記簿と一致している必要があります
- 義務者：銀行の住所・商号・会社法人等番号・代表者名。銀行の書類に書かれているとおりに写します
- 添付情報：「登記識別情報（又は登記済証）」「登記原因証明情報」「会社法人等番号」「代理権限証明情報」の4つを書きます。代理権限証明情報とは、銀行から届いた委任状のことです
- 申請人兼義務者代理人：あなたは所有者として申請すると同時に、銀行から頼まれた代理人にもなります。権利者欄と同じ住所・氏名を書き、氏名のあとに認印を押します。スタンプ式の印鑑（シャチハタなど）は避けてください
- 連絡先の電話番号：平日の日中につながる番号（携帯電話でもかまいません）
- 登録免許税：不動産1個につき1,000円の合計額。抹消登記は金額が決まっているので、「課税価格」の欄は書きません
- 不動産の表示：登記事項証明書のとおりに写します。不動産番号を書けば、所在・地番などは省略できます
法務局の記載例をもとにした書き方の例です（名前や番号は架空のものです）。
登記申請書
登記の目的 抵当権抹消（順位番号後記のとおり）
原 因 令和◯年◯月◯日解除
権 利 者 ◯◯市◯◯町一丁目２番３号 佐藤 一郎
義 務 者 ◯◯市◯◯町二丁目１２番地 株式会社◯◯銀行（会社法人等番号 1234-56-789012）代表取締役 ◯◯ ◯◯
添付情報 登記識別情報（又は登記済証） 登記原因証明情報 会社法人等番号 代理権限証明情報
令和◯年◯月◯日申請 ◯◯法務局◯◯支局（出張所）
申請人兼義務者代理人 ◯◯市◯◯町一丁目２番３号 佐藤 一郎 印
連絡先の電話番号 090-0000-0000
登録免許税 金2,000円
不動産の表示
不動産番号 1234567890123 所在 ◯◯市◯◯町一丁目 地番 ２番３ 地目 宅地 地積 100.00平方メートル（順位番号３番）
不動産番号 9876543210987 所在 ◯◯市◯◯町一丁目２番地３ 家屋番号 ２番３ 種類 居宅 構造 木造かわらぶき２階建 床面積 １階 50.00平方メートル ２階 40.00平方メートル（順位番号３番）
くわしい注意点は、法務局の抵当権抹消登記申請書の記載例（PDF）もあわせてご確認ください。申請書が2枚以上になったときは、つづり目ごとに契印をします。
委任状の代理人欄は「あなたの住所・氏名」
銀行から届く委任状には銀行の代表者印が押されていますが、代理人（受任者）の欄が空欄になっていることがあります。ここには、申請するあなたご自身の住所と氏名を書いてください。「銀行は、この手続を（あなたに）任せます」という意味になります。空欄のままだと、誰に任せたのかがわからず、申請が通りません。
登記識別情報は封筒に入れて出す
書面で申請するとき、登記識別情報を記載した書面は封筒に入れて封をし、封筒に銀行の名前と登記の目的（抵当権抹消）、「登記識別情報在中」である旨を書いて提出します（不動産登記規則66条）。登記済証の場合は、原本をそのまま出します。
封筒に入れるのは、通知書のコピーや、12桁の番号を書き写した紙など、登記識別情報が分かる書面で足ります。通知書の原本は、手元に残しておけます。
抵当権抹消での原本還付は「解除証書」などを返してもらうときだけ
原本還付（げんぽんかんぷ）とは、申請書に付けた書類の原本を、審査が終わったあとに返してもらう手続です。抵当権抹消で考えるのは、主に解除証書（弁済証書）などの登記原因証明情報です。
- やり方：返してほしい書類のコピーを取り、「原本に相違ありません」と書いて、申請書に押したのと同じ印鑑で記名押印し、原本と一緒に出します（不動産登記規則55条）
- タイミング：申請と同時に請求します。登記が終わったあとでは返してもらえないことがあります
- 返ってこないもの：その申請のためだけに作られた委任状は、原本還付ができません
- 請求しなくてよいもの：登記済証は、記載例のとおり完了後に返却されます
コピーの綴じ方や「原本に相違ありません」の書き方、契印の押し方は、相続登記を例に次の記事でくわしくお話ししています。抵当権抹消でも考え方は同じです。
自分で抹消するときによくある失敗
最後に、つまずきやすいところをまとめておきます。申請書を出す前のチェックにお使いください。
- 登記簿の住所・氏名が今と違うのに、住所変更登記をしていない
- 登記の目的の順位番号が、登記簿の乙区と合っていない
- 原因の日付や「解除」「弁済」が、解除証書の記載と違う
- 委任状の代理人欄が空欄のまま
- 収入印紙に消印をしてしまった、または金額が不動産の数と合っていない
- 私道などの土地を見落として、不動産の表示や登録免許税からもれている
- 管轄ではない法務局（自宅の最寄りなど）に出してしまった
- 原本還付を申請のときに頼まず、解除証書が戻ってこなかった
「自分でやる」か「司法書士に頼む」かの目安
ここまで読んで、「よし、やってみよう」と思われた方もいれば、「やっぱりちょっと面倒かも」と感じた方もいらっしゃるでしょう。判断の目安を整理しました。
自分でチャレンジしても良さそうなケース
- 平日の日中に、法務局へ1〜2回行く時間が取れる
- 住所・氏名に変更がない（または住所変更登記くらいなら苦にならない）
- 銀行からの書類がすべてそろっていて、銀行名が変わっていない（または単純な商号変更だけ）
- 自宅の土地と建物だけなど、不動産の数が少ない
- 細かい書類のチェックや作成が苦にならない
司法書士に任せた方が安心なケース
- 何度も引っ越していて、住民票だけでは住所のつながりが証明できない
- 所有者が亡くなっていて、相続登記と一緒に抹消したい
- 昔の抵当権で、銀行が合併をくり返していて、今どこが窓口かわからない
- 銀行からの書類をなくしてしまった
- 売却の決済日が決まっていて、絶対にミスが許されない
費用の目安比較
「自分でやる」場合と「司法書士に依頼する」場合で、費用はどれくらい違うのでしょうか。一般的な目安は以下のとおりです。
| 項目 | 自分でやる場合 | 司法書士に依頼する場合 |
|---|---|---|
| 登録免許税（実費） | 不動産1個につき1,000円 | 同左 |
| 証明書取得費（実費） | 数百円〜千円程度 | 同左 |
| 司法書士報酬（住所変更登記） | 0円 | 10,000円〜15,000円程度 |
| 司法書士報酬（抵当権抹消登記） | 0円 | 10,000円〜20,000円程度 |
| 手間・時間 | 法務局への往復、書類作成の時間 | ほぼゼロ（郵送・メールで完結） |
※司法書士報酬は事務所や難易度によって異なります。上記は一般的な目安です。
「1〜2万円を節約するために、平日の時間を使い、慣れない書類を作る労力をかけるか」「プロに任せて、その時間を仕事や家族のために使うか」。ご自身のライフスタイルや価値観に合わせて、最適な方法を選んでいただければと思います。
登記を自分でするかどうかの考え方は、次の記事でも整理しています。
よくある質問
- 住宅ローンが終わったら、何をすればいいですか？
-
銀行から届く解除証書（弁済証書）、登記識別情報通知（または登記済証）、委任状、会社法人等番号の案内を使って、管轄の法務局に抵当権抹消登記を申請します。登記簿の住所・氏名が今と違う場合は、住所変更登記も必要です。
- 抵当権抹消で原本還付をしたいときは、どう書けばいいですか？
-
解除証書などのコピーに「原本に相違ありません」と書き、申請書に押したのと同じ印鑑で記名押印して、原本と一緒に申請のときに出します。銀行の委任状は返してもらえません。
- 住所が変わっていても、抵当権抹消だけ自分で先にできますか？
-
できません。抹消の申請書に書く所有者の住所・氏名は、登記簿と一致している必要があります。先に住所変更登記をするか、住所変更登記と抵当権抹消登記を同時に申請してください。住所変更登記は2026年4月1日から義務になっています。
- 抵当権抹消の手続に期限はありますか？
-
抹消そのものに法律上の期限はありません。ただ、銀行の資格証明書を使う場合は作成後3か月以内という期限があり、時間がたつほど書類の紛失や銀行の合併などで手続が複雑になります。書類が届いたら早めの申請がおすすめです。
- 自分で抵当権を抹消すると、費用はいくらかかりますか？
-
登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地1筆と建物1棟なら2,000円です。このほか、登記事項証明書の手数料（書面請求で1通600円）や、郵送する場合の郵便代がかかります。
まとめ
抵当権抹消登記は、住宅ローン完済という大きなゴールのあとの、大切な「最後の仕上げ」です。銀行から届いた書類がそろっていて、住所・氏名に変更がなければ、手順どおりに進めることでご自身でも十分に手続ができます。
一方で、住所変更登記が先に必要だったり、書類の不備でやり直しになったりと、意外と手間取るポイントがあるのも事実です。この記事をガイドブックとして、ご自身でチャレンジされるのも素晴らしいことだと思います。
書類が古い、住所や氏名が変わっている、銀行が合併しているなどで迷われたときは、西宮北口の当事務所にもお気軽にご相談ください。不動産の登記・名義変更のサポートのページもあわせてご覧いただけます。
大切なマイホームが、名実ともにきれいな状態で、これからもご家族の安心を守り続けることを願っております。
