※本記事は2026年10月時点の法令にもとづいて解説しています。
「亡くなった親の家を売って、その代金をきょうだいで分けたい」
誰も住む予定のない実家を相続したとき、こう考えるご家族は少なくありません。不動産を売ってお金に換え、その代金を相続人で分ける方法を「換価分割（かんかぶんかつ）」といいます。
換価分割では、相続人全員の共有名義にして売る方法のほかに、代表者1人の名義にして売る方法があります。代表者名義にすると売却の手続きは楽になりますが、遺産分割協議書の書き方を誤ると、贈与税や譲渡所得の申告で困ることがあります。
この記事では、代表者名義で売るときの遺産分割協議書の書き方（条項の例）と、贈与税・譲渡所得・相続税の注意点を、国税庁の質疑応答事例などの原典にそって整理します。
先に結論：協議書は「売る前に」、申告は「各自の割合で」
- 換価分割は、不動産を売った代金を相続人で分ける分け方です。全員の共有名義で売る方法と、代表者1人の名義にして売る方法があります
- 代表者名義にするときは、協議書に「売るための名義であること」「代金を分ける割合」「差し引く費用」を書き、そのとおりに分配します。国税庁は、このような場合は贈与税の課税は問題にならないとしています（調停で換価分割をした事例）
- 売って利益が出たときの譲渡所得は、名義人の代表者だけでなく、代金を受け取る相続人それぞれが自分の割合で申告するのが基本です
- 遺産分割の前（未分割）に売った場合は、原則として法定相続分で申告します。申告期限までに分け方が決まらないまま法定相続分で申告すると、後で分け方を決めても直せません
- 相続税の取得費加算と、空き家の3,000万円控除は、どちらか一方しか使えません。売る時期と名義の決め方で使えるかどうかが変わるため、売る前に税理士と試算します
1. 換価分割とは
遺産の分け方は3つ
| 分け方 | 内容 | 向いている場面 |
|---|---|---|
| 現物分割 | 遺産をそのままの形で分ける（例：家は長男、預金は二男） | 遺産の種類が多く、それぞれに引き継ぐ人がいる |
| 代償分割 | 1人が不動産を取得し、ほかの相続人にお金（代償金）を払う | 住み続けたい人がいて、代償金を払える |
| 換価分割 | 不動産を売り、費用を差し引いた代金を分ける | 誰も住まない・使わない。預金が少なく、ほかの方法では公平に分けにくい |
換価分割は、金額で分けるので公平にしやすい一方、売れるまで時間がかかること、売る値段について相続人の意見をそろえる必要があること、譲渡所得の税金がかかることがある点に注意が必要です。
2. 換価分割の売り方は3通り
亡くなった方の名義のままでは、不動産は売れません。先に相続登記をして、相続人の名義にしてから売ります。
| 売り方 | 登記の名義 | 売るときの署名 | 主な注意点 |
|---|---|---|---|
| ①遺産分割の前に売る | 法定相続分による共有 | 相続人全員 | 譲渡所得は原則として法定相続分で申告（5章） |
| ②協議で決めた持分の共有にして売る | 協議で決めた持分の共有 | 相続人全員 | 人数が多いと手間がかかる。1人でも判断能力を失うと止まる |
| ③代表者1人の名義にして売る | 代表者の単独名義 | 代表者だけ | 協議書の書き方・代金の分配・各自の申告に注意（3〜5章） |
共有名義で売るときの手間
共有名義の不動産を売るときは、不動産会社への依頼、売買契約、代金の受け取りと引き渡しの場面ごとに、共有者全員の署名や実印、印鑑証明書が必要になります。相続人が遠くに住んでいたり、仕事で忙しかったりすると、書類のやり取りだけで時間がかかり、買い手との話が進みにくくなることがあります。
また、売るまでの間に共有者の1人が認知症などで判断能力を失うと、成年後見人を選ばなければ売ることができなくなります。こうした手間とリスクを減らすために、③の代表者名義を選ぶご家族があります。
3. 代表者名義で売るときの遺産分割協議書
協議書に入れておきたいこと
もし協議書に「長男が取得する」とだけ書いて長男名義にし、売った後でほかの相続人にお金を渡すと、長男からほかの相続人への贈与と見られるおそれがあります。そうならないよう、次のことを書いておきます。
- 代表者の名義にするのは、売って代金を分けるためであること
- 売り方（誰が窓口になるか、値段や時期を誰の同意で決めるか）
- 売った代金から差し引く費用の範囲
- 代金を分ける割合と、分配の期限・方法
- 売れるまでの固定資産税や管理費の負担
- 譲渡所得の申告と税金の納付は、各自が自分の割合の分を行うこと
条項の例（相続人3人・長男が代表者の場合）
以下は条項の一例です。実際の協議書は、ご家族の事情と不動産の内容に合わせて作ります。
—–
遺産分割協議書
被相続人 ○○○○（令和○年○月○日死亡）
最後の住所 兵庫県西宮市○○町○番○号
本籍 ○○○○
上記被相続人の相続人全員は、被相続人の遺産について協議した結果、次のとおり分割することに合意した。
第1条（換価分割）
1 相続人甲は、換価分割のため、後記不動産を取得し、甲の名義に相続登記をする。
2 甲の名義とするのは売却の手続きのためであり、後記不動産は売却し、その代金を第3条のとおり相続人全員で分配する。
第2条（売却の方法）
1 甲は、相続人全員を代表して、後記不動産の売却手続きを行う。
2 売却の価格、相手方及び時期は、相続人全員の同意を得て決める。
3 甲は、売買契約の締結、所有権移転登記の手続き及び売却代金の受領を行う。
第3条（代金の分配）
1 甲は、売却代金から次の費用を差し引いた残金を、次の割合で分配する。
（費用）仲介手数料、売買契約書の印紙代、測量費、建物の解体費、残置物の撤去費、相続登記その他売却に必要な登記の費用、その他売却に要した費用
（割合）甲 3分の1/乙 3分の1/丙 3分の1
2 甲は、売却代金を受け取った日から○日以内に、乙及び丙が指定する口座へ振り込んで分配する。
第4条（売却までの費用）
売却が終わるまでの固定資産税・都市計画税及び管理の費用は、第3条の割合で負担する。甲が立て替えた費用は、売却代金から精算する。
第5条（税金の申告）
売却による譲渡所得の申告と所得税・住民税の納付は、各相続人が第3条の割合に応じて各自で行う。
（不動産の表示）
土地 所在 西宮市○○町 地番 ○番○ 地目 宅地 地積 ○○.○○㎡
建物 所在 西宮市○○町○番地○ 家屋番号 ○番○ 種類 居宅 構造 木造瓦葺2階建 床面積 1階○○.○○㎡ 2階○○.○○㎡
以上の協議を証するため、本書を3通作成し、各自署名し実印を押印して、1通ずつ保有する。
令和○年○月○日
住所 ○○○○ 相続人（甲） ○○○○ 実印
住所 ○○○○ 相続人（乙） ○○○○ 実印
住所 ○○○○ 相続人（丙） ○○○○ 実印
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ほかの遺産（預金など）の分け方も、同じ協議書にまとめて書くことができます。相続登記には、この協議書と、相続人全員の印鑑証明書を使います。不動産の表示は、登記事項証明書のとおりに書きます。
費用の範囲は具体的に
売却には、仲介手数料のほかに、家の片付け（残置物の撤去）、測量、解体などの費用がかかることがあります。「どの費用を差し引いた残りを分けるのか」を決めておかないと、分配の段階で「思っていたより少ない」ともめる原因になります。
代表者を決めるときの注意
- 代表者が売却前に亡くなったり、判断能力を失ったりすると、手続きが止まります。健康状態も考えて選びます
- 代表者は、受け取った代金を自分のお金と分けて管理し、売買の明細と、誰にいくら渡したかの精算書を残します。後で税務署から説明を求められたときの記録になります
- 相続登記の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の登記が義務になっています
4. 贈与税がかからないための考え方（国税庁の質疑応答事例）
国税庁の質疑応答事例「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」は、次のような考え方を示しています。
- 共同相続人のうち1人の名義で相続登記をしたのが、単に売るための便宜であり
- 売った代金が、分割の内容に従って実際に分配される場合には
- 贈与税の課税が問題になることはない
この事例は、家庭裁判所の調停で換価分割を決めたケースです。話し合い（遺産分割協議）で決める場合も、売るための名義であることと分け方を書面で決め、そのとおりに分配しておくことが、贈与ではないと説明するための土台になります。
反対に、協議書を作らずに代表者名義にして売った場合や、協議書の割合と違う金額を渡した場合は、贈与ではないかと問われるおそれがあります。代表者が手間賃として多めに受け取るなら、その分も協議書に書いておきます。
5. 譲渡所得の申告は、誰がするのか
代表者名義でも、各相続人が自分の割合で申告するのが基本
国税庁の質疑応答事例「未分割遺産を換価したことによる譲渡所得の申告とその後分割が確定したことによる更正の請求、修正申告等」は、売る時までに代金の取得割合を決めていた場合、譲渡所得はその割合に応じて申告するとしています。代金の割合を決めることは、その割合で不動産を持って売ったのと同じだ、という考え方です。
また所得税法12条は、名義人が単なる名義人で、実際に利益を受けるのが別の人であれば、利益を受ける人の所得として扱うと定めています。
この2つから、代表者名義で売った場合も、協議書で決めた割合で各相続人が自分の分を申告するのが基本と考えられます。代表者だけが全額を申告するのではありません。具体的な申告の書き方は、税務署や税理士に確かめてから進めてください。
譲渡所得の計算
譲渡所得 = 売った金額 −（取得費 + 譲渡費用）
- 取得費：亡くなった方が買ったときの代金などを引き継ぎます（所得税法60条1項）。分からないときは、売った金額の5%を取得費とする方法があります
- 譲渡費用：仲介手数料、売るための測量費・解体費、契約書の印紙代など
- 所有期間：亡くなった方が持っていた期間も引き継ぐため、多くは長期譲渡所得（税率は所得税・復興特別所得税・住民税で合わせて20.315%）になります
- 申告の時期：売った年の翌年2月16日から3月15日まで
共有名義で売った場合も、考え方は同じです。売った金額、取得費、譲渡費用を、それぞれの持分（取得割合）で分けて、各自が「譲渡所得の内訳書」を付けて申告します。
遺産分割の前に売った場合（未分割の換価）
同じ国税庁の質疑応答事例は、遺産分割の前に売った場合を次のように整理しています。
| 場面 | 譲渡所得の申告 |
|---|---|
| 売る時までに、代金を分ける割合を決めていた | 決めた割合で申告 |
| 分け方を決めずに売り、法定相続分で分けることになった | 法定相続分で申告 |
| 売った後に代金を分けることにし、確定申告の期限までに分け方が決まって、全員がその割合で申告した | その申告は認められる |
| 確定申告の期限までに分け方が決まらなかった | 法定相続分で申告する。その後に違う割合で分けても、更正の請求などで直すことはできない |
つまり、分け方を決めないまま売ると、実際に受け取る額と申告する額がずれることがあります。協議書は売る前に作っておくのが安心です。
6. 税金の特例と、相続税の注意点
① 相続税の取得費加算（租税特別措置法39条）
相続税を納めた人が、相続した不動産を一定の期間内に売ると、納めた相続税のうち一定額を取得費に加えることができ、譲渡所得が小さくなります。
- 相続税がかかっていること
- 相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ること
- 確定申告をすること
② 空き家の3,000万円特別控除（租税特別措置法35条3項）
亡くなった方が1人で住んでいた家（とその敷地）を相続して売った場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。主な条件は次のとおりです。
- 家が1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられ、マンションなどの区分所有建物でないこと
- 亡くなる直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいないこと（老人ホームに入っていた場合の扱いもあります）
- 相続してから売るまで、住んだり貸したり事業に使ったりしていないこと
- 耐震改修をして売るか、取り壊して土地を売ること（2024年以降は、売った翌年2月15日までに買主が改修・取壊しをする場合も対象）
- 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売った代金が1億円以下であること（ほかの相続人が売った分も合わせて判定します）
- 市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けること
- 2027年（令和9年）12月31日までの売却であること
家と土地を相続した相続人が3人以上いる場合は、2024年1月1日以後の売却では、1人あたりの上限が2,000万円になります。
また、この特例と①の取得費加算は、同じ不動産について両方を使うことはできません。どちらが有利かは税額で比べます。
代表者名義で売る場合に、名義人でない相続人がこの特例をどう受けるか（添付する書類や、「相続人の数」の数え方を含みます）は、売る前に税務署や税理士に確かめておくと安心です。
③ 相続税の申告と、小規模宅地等の特例
相続税は、売った値段ではなく、亡くなった時点の評価額（土地は路線価など）で計算します。換価分割では、協議で決めた割合で各相続人が取得したものとして申告するのが一般的です。申告期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。
自宅の土地の評価を下げる「小規模宅地等の特例」は、子が相続する場合、相続税の申告期限まで土地を持ち続けることが条件になります。換価分割で申告期限より前に売ると、この特例が使えないことがあります。相続税がかかりそうなら、売る時期を決める前に試算しておきます。
7. 換価分割の進め方
- 相続人と遺産を確かめる：戸籍で相続人を確定し、登記事項証明書で不動産の内容を確かめます
- 値段と税金の見通しを立てる：不動産会社に査定を頼み、税理士に相続税・譲渡所得の試算と、使える特例を確かめます
- 遺産分割協議書を作る：代表者・売り方・費用・割合・分配方法・申告を決め、全員が署名して実印を押します
- 相続登記をする：代表者の名義にします
- 売る：売買契約を結び、代金を受け取って引き渡します
- 代金を分ける：精算書を作り、協議書のとおりに振り込みます
- 確定申告をする：売った翌年に、各相続人が自分の分を申告します
認知症などで判断能力を失っている相続人がいる場合は、遺産分割協議の前に成年後見人を選ぶ必要があります。
売れるまでの間の空き家の管理
換価分割では、買い手が見つかるまでに時間がかかることがあります。その間も、家の管理は相続人の役目です。
相続人は、相続した財産を、自分の財産と同じくらいの注意をもって管理しなければならないとされています（民法918条）。遺産分割が終わるまでは、家と土地は相続人全員の共有です（民法898条）。誰が鍵を預かって換気や庭木の手入れ、郵便物の確認をするのか、その費用を誰がどう負担するのかを、早めに決めておくと安心です。協議書の第4条のように、売れるまでの固定資産税や管理費の負担も書いておきます。
管理されないまま放っておかれた空き家には、空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）にもとづく措置がとられることがあります。
| 段階 | どんな空き家か | 市町村がとれる措置 |
|---|---|---|
| 管理不全空家等 | このまま放っておくと、特定空家等になるおそれがある空き家 | 指導、改善されなければ勧告（同法13条） |
| 特定空家等 | 倒れるおそれや衛生上の問題があるなど、放っておくことが不適切な空き家 | 助言・指導、勧告、命令、代執行（同法22条）。命令に違反すると50万円以下の過料（同法30条） |
管理不全空家等は、2023年12月13日に施行された改正で加わりました。どちらも、勧告を受けると、その敷地は固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。住宅用地特例は、住宅の敷地のうち200㎡以下の部分は課税標準を6分の1に、200㎡を超える部分（家の床面積の10倍まで）は3分の1にする仕組みなので、外れると税金が上がることがあります。
売れるまでの期間が長くなりそうなときは、管理の方法と費用も含めて、相続人どうしで話し合っておきましょう。
よくある質問
- 換価分割で代表者1人の名義にすると、贈与税はかかりますか？
-
売るための便宜上の名義であることと代金の分け方を協議書に書き、そのとおりに分配していれば、贈与税の課税は問題にならないと考えられます（国税庁の質疑応答事例）。協議書を作らずに名義を移して売り、後でお金を渡すと、贈与と見られるおそれがあります。
- 代表者名義で売った場合、確定申告は代表者だけでよいですか？
-
協議書で代金を分ける割合を決めてから売った場合は、各相続人がその割合で申告するのが基本と考えられます。代表者が全額を申告するのではありません。具体的な書き方は、税務署や税理士に確かめてください。
- 遺産分割の前に売ってしまいました。譲渡所得はどう申告しますか？
-
原則として法定相続分で申告します。確定申告の期限までに代金の分け方が決まり、全員がその割合で申告すれば認められます。期限までに決まらず法定相続分で申告した後は、違う割合で分けても更正の請求はできません（国税庁の質疑応答事例）。
- 共有名義で売った場合、確定申告はどう書きますか？
-
売った金額・取得費・譲渡費用を自分の持分で分け、各自が「譲渡所得の内訳書」を付けて申告します。特例を使う場合は、その特例の書類もそれぞれ必要です。
- 換価分割の場合、相続税の申告はどうなりますか？
-
相続税は、売った値段ではなく亡くなった時点の評価額で計算し、協議で決めた割合で各相続人が取得したものとして申告するのが一般的です。申告期限前に売ると小規模宅地等の特例が使えないことがあるので、売る時期は税理士と相談して決めます。
まとめ
換価分割は、誰も住まない実家を公平に分けやすい方法です。代表者1人の名義にすると売却の手続きは楽になりますが、協議書に「売るための名義であること」「代金の分け方」「差し引く費用」を書き、そのとおりに分配することが前提になります。
譲渡所得は、名義人だけでなく代金を受け取る相続人それぞれが申告するのが基本です。分け方を決めないまま売ると法定相続分で申告することになり、後から直せないことがあります。取得費加算や空き家の特例、小規模宅地等の特例も、売る時期と協議の内容で使えるかどうかが変わります。協議書は、売る前に、税金の見通しを立ててから作りましょう。
実家を売って分ける遺産分割協議書や相続登記のご相談は、西宮北口のシアエスト司法書士・行政書士事務所でもお受けしています。税金の試算が必要な場合は税理士と連携し、協議書の作成から相続登記、売却後の代金の分け方の整理まで、ご家族の事情に合わせて一緒に考えます。
出典・参考
- 国税庁 質疑応答事例「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」 https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/sozoku/13/01.htm
- 国税庁 質疑応答事例「未分割遺産を換価したことによる譲渡所得の申告とその後分割が確定したことによる更正の請求、修正申告等」 https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/joto/09/01.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3267（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）・No.3306（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）・No.3258（取得費が分からないとき）・No.4124（小規模宅地等の特例）
- 所得税法 12条・33条・60条（e-Gov法令検索）
- 租税特別措置法 31条の4・35条・39条・69条の4（e-Gov法令検索）
- 相続税法 1条の4・27条（e-Gov法令検索）
- 不動産登記法 76条の2、登録免許税法 別表第一（e-Gov法令検索）
