※本記事は2026年10月時点の法令にもとづいて解説しています。
「親から相続した土地が、親戚との共有になっている。売りたいけれど、共有者の1人が何十年も前から行方が分からない」
不動産が何人かの共有になっていると、売るにも貸すにも、ほかの共有者の協力が必要になります。そのうちの1人と連絡がとれないだけで、何年も手がつけられないままになることがあります。
2023年4月1日に施行された民法の改正で、こうした「行方の分からない共有者がいて動かせない不動産」を整理するための制度ができました。裁判所の手続きを使って、行方の分からない共有者の持分を取得したり、不動産全体を第三者に売ったりできるようになっています。
この記事では、まず共有の不動産の基本のルールを確認し、そのうえで、共有者が行方不明のときに使える手続きを、順番にお話しします。
先に結論：行方不明の共有者がいても、裁判所の手続きで「管理」「売却」まで進められます
- 共有の不動産は、修繕などの「保存」は1人で、賃貸などの「管理」は持分の過半数で、大きな「変更」や全体の売却は共有者全員の同意で決めるのが基本です
- 自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売れます。ただし、持分だけを買う人は限られ、全体を売るより安くなりやすいと法務省も説明しています
- 共有者が行方不明のときは、地方裁判所の決定を得て、その人を除いて管理や変更を決めたり、その人の持分を取得したり（民法262条の2）、不動産全体を第三者に売ったり（民法262条の3）できます
- 相続で共有になり遺産分割がまだの持分は、相続開始から10年たたないと、持分の取得・譲渡の制度は使えません。10年前は、不在者財産管理人などの別の手続きを考えます
- 共有者に未成年の子がいるときは、親が代わりに手続きをします。親と子の利益がぶつかる場合は、家庭裁判所で特別代理人を選んでもらいます（民法826条）
1. 共有の不動産の基本のルール
何をするかで「必要な同意」が変わります
共有の不動産で何かをするときに、誰の同意が必要かは、その行為の重さで決まっています。2023年の改正で、次のように整理されました（民法251条・252条）。
| 行為の種類 | 例 | 必要な同意 |
|---|---|---|
| 保存 | 雨漏りの修理などの補修 | 各共有者が1人でできる（民法252条5項） |
| 管理 | 使う人を決める、短い期間の賃貸、管理者を選ぶ | 持分の価格の過半数（民法252条1項） |
| 軽い変更（形や働きを大きく変えないもの） | 砂利道の舗装、外壁や屋上防水の大規模修繕 | 持分の価格の過半数（民法251条1項かっこ書き・252条1項） |
| 変更（軽いもの以外） | 建物の建て替え、農地を宅地にする、長い期間の賃貸 | 共有者全員（民法251条1項） |
「軽い変更」の例は、法務省の説明資料にあげられているものです。ただし、どれにあたるかは、具体的な事情によって変わります。
貸すときの「短い期間」の目安
共有の不動産を貸すとき、次の期間を超えない賃貸であれば「管理」として、持分の過半数で決められます（民法252条4項）。
| 貸すもの | 期間 |
|---|---|
| 樹木を植えたり伐ったりするための山林 | 10年 |
| それ以外の土地 | 5年 |
| 建物 | 3年 |
一方、借地借家法が適用される普通の賃貸（建物を建てるための土地の賃貸や、ふつうの建物の賃貸）は、期間が来ても終わるとは限らないため、基本的には共有者全員の同意が必要とされています。建物なら、3年以内の定期建物賃貸借などにして、期間内に終わることをはっきりさせる工夫が必要です（法務省の説明資料）。
1人で使っている共有者の義務（民法249条）
共有者は、それぞれの持分に応じて、不動産の全体を使うことができます（民法249条1項）。そのうえで、改正で次の2つが条文に書かれました。
- 使用の対価を払う義務：自分の持分を超えて使っている共有者は、別の取り決めがない限り、ほかの共有者に、その分の対価を払う義務を負います（民法249条2項）
- 注意して使う義務：共有者は、善良な管理者の注意（ふつうに求められる程度の注意）をもって使わなければなりません（民法249条3項）
たとえば、相続した実家に兄弟の1人だけが住み続けている場合、ほかの兄弟から家賃にあたる分を求められることがあります（「無償でよい」と取り決めていれば、それに従います）。
「共有物の管理者」を選ぶこともできます
共有者が多いときは、持分の過半数で「共有物の管理者」を選び、日々の管理を任せることができます（民法252条の2）。共有者以外の人を選ぶこともできます。管理者は管理にあたることはできますが、軽いもの以外の変更には共有者全員の同意が必要です。
相続で共有になっている場合も同じルールです
遺産分割がまだで、相続人みんなの共有（遺産共有）になっている不動産にも、このルールが当てはまります。このとき、持分の割合は、法定相続分（遺言で相続分が指定されていればその割合）で考えます（民法898条2項）。
2. 共有持分は売れる？全体を売るには？
自分の持分だけなら、1人で売れます
自分の持分は、ほかの共有者の同意がなくても、売ったり贈与したりできます。ただし、持分だけを買っても、その不動産を自由には使えません。そのため、買い手は限られ、不動産全体を売って持分に応じて代金を分けるより、安くなりやすいと法務省も説明しています。
不動産全体を売るには、全員がそろう必要があります
不動産全体を売るには、共有者全員がそれぞれの持分を売ることになります。1人でも反対したり、連絡がとれなかったりすると、全体は売れません。
話し合いで共有を解消できないときは、裁判所に「共有物の分割」を求めることができます（民法256条・258条）。裁判所は、現物を分ける方法、誰か1人が取得してほかの人にお金を払う方法、それもできなければ競売して代金を分ける方法の順に考えます。共有者の一部が行方不明で話し合いができない場合も、この裁判を使えることが条文で明らかにされました（民法258条1項）。
ただ、共有物の分割の裁判は、共有者全員を相手にして起こす必要があり、手間がかかります。行方の分からない共有者がいる場合には、次の章の制度のほうが使いやすいことがあります。
3. 共有者が行方不明・返事をしないときに使える手続き
「行方不明」とは：調べても分からないこと
ここでいう「所在等不明共有者」とは、必要な調査をしても、誰なのか、またはどこにいるのかが分からない共有者のことです。登記簿の住所に手紙が届かないだけでは足りず、住民票や戸籍の附票などで調べても分からないことを、裁判所に示す必要があります（法務省の説明資料）。
目的別の手続き
| 困っていること | 使える手続き | 申立先 |
|---|---|---|
| 返事をしない共有者がいて、管理（賃貸など）を決められない | その人を除いて、持分の過半数で管理を決める裁判（民法252条2項2号） | 地方裁判所 |
| 行方不明の共有者がいて、管理を決められない | その人を除いて、持分の過半数で管理を決める裁判（民法252条2項1号） | 地方裁判所 |
| 行方不明の共有者がいて、変更（建て替えなど）ができない | その人以外の全員の同意で変更できる裁判（民法251条2項） | 地方裁判所 |
| 行方不明の共有者の持分を自分のものにしたい | 所在等不明共有者の持分の取得（民法262条の2） | 地方裁判所 |
| 行方不明の共有者の持分も含めて、全体を第三者に売りたい | 所在等不明共有者の持分の譲渡の権限の付与（民法262条の3） | 地方裁判所 |
どれも、不動産のある場所を受け持つ地方裁判所に申し立てます（非訟事件手続法85条・87条・88条）。家庭裁判所ではない点に注意してください。
返事をしない共有者の手続きは、まず相当の期間（法務省の資料では通常2週間程度）を決めて、賛否を答えるよう書面などで催告しておくことが前提です。裁判所からも1か月以上の期間を決めて通知され、その間に賛否を答えた共有者は除けません（非訟事件手続法85条3項・4項）。この手続きでは「変更」はできません。
行方不明の共有者を除いて管理や変更を決める手続きでは、裁判所が1か月以上の期間を決めて公告し、異議の届出がないことを確かめてから決定します（非訟事件手続法85条2項）。
4. 所在等不明共有者の持分を取得する（民法262条の2）
どんな制度？
共有者は、地方裁判所の決定を得て、行方不明の共有者の持分を取得することができます。申し立てた共有者が何人かいるときは、それぞれの持分の割合で分けて取得します（民法262条の2第1項）。持分を取得した共有者は、行方不明の共有者に、その持分の時価にあたるお金を払う義務を負います（同条4項）。実際には、手続きの中で前もって供託したお金から支払われる仕組みです。
手続きの流れ
- 調査：登記簿、住民票、戸籍の附票などで、行方不明の共有者を調べます
- 時価の資料を用意：持分の時価が分かる資料（不動産鑑定士の鑑定書や、算定の根拠が書かれた不動産業者の査定書）を用意します（大阪地方裁判所の案内）
- 地方裁判所に申立て：不動産のある場所の地方裁判所に申し立てます
- 公告と通知：裁判所が、申立てがあったことや異議の届出の期間などを公告し、登記簿上の共有者に通知します。期間は3か月以上です（非訟事件手続法87条2項・3項）
- 供託：裁判所が決めた金額を、決められた期間内に供託します（同条5項）
- 裁判の確定：裁判が確定した時に、持分を取得します（同条9項）
- 登記：持分の移転の登記をします。法務省の通達では、持分を取得した共有者が、行方不明の共有者の代理人として申請し、確定した裁判書の謄本を添えることとされています
途中で、行方不明の共有者が異議を届け出て所在が分かれば、申立ては却下されます。また、ほかの共有者が共有物の分割や遺産分割を請求し、異議を届け出た場合も、この裁判はできません（民法262条の2第2項）。
費用の目安
大阪地方裁判所の案内（令和8年4月版）では、次のように説明されています。金額は裁判所ごとに違うことがあるため、申し立てる裁判所で確かめてください。
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 申立手数料 | 対象の持分1つにつき1,000円（収入印紙） |
| 郵便切手 | 6,150円（共有者が多いと増えることがあります） |
| 官報公告の費用 | 最低7,847円（不動産の数などで増えます） |
| 供託金 | 持分の時価を基に、裁判所が決めます |
このほか、鑑定書や査定書の費用、登記の登録免許税などがかかります。
5. 不動産全体を第三者に売る（民法262条の3）
「行方不明の共有者の持分を取得したいのではなく、全体を売って代金を分けたい」という場合には、譲渡の権限を付与してもらう制度があります。
裁判所の決定によって、申し立てた共有者が、行方不明の共有者の持分を第三者に譲渡する権限を得ます。この権限は、行方不明の共有者以外の共有者全員が、同じ第三者に持分の全部を譲渡することが条件になっています（民法262条の3第1項）。共有者の1人でも売ることを拒めば、使えません。
注意したいのは、期間の決まりです。裁判の効力が生じてから2か月以内に譲渡の効力が生じないと、裁判は効力を失います（裁判所が期間を延ばすことはできます。非訟事件手続法88条3項）。買い手と条件を先に固めてから申し立てるのが現実的です。農地の場合は、農地法の許可も別に必要です。
行方不明の共有者は、不動産の時価のうち持分に応じた額を請求できます（民法262条の3第3項）。この制度でも、時価にあたる額の供託が必要です。
6. 相続で共有になっている場合は「10年」に注意
遺産分割がまだの持分は、相続開始から10年たってから
行方不明の共有者の持分が、遺産分割をしなければならない相続財産である場合には、相続開始の時から10年を経過していないと、持分の取得や譲渡の裁判はできません（民法262条の2第3項・262条の3第2項）。相続人には、まず遺産分割の機会を保障するためです。
たとえば、父が亡くなり、兄弟3人で遺産分割をしていない実家があり、そのうちの1人が行方不明という場合、父が亡くなってから10年たつまでは、この制度は使えません。
一方、大阪地方裁判所の案内では、次のような場合は10年たっていなくても申し立てられると説明されています。
- 行方不明の共有者が、1人で相続した持分である場合
- 相続人の間で、すでに遺産分割協議が成立している場合
この10年は、相続開始の時から数えます。
10年たつ前に使える手続き
- 不在者財産管理人の選任：家庭裁判所に、行方不明の相続人の代わりに財産を管理する人を選んでもらいます（民法25条）。管理人は、家庭裁判所の許可を得て、遺産分割や不動産の売却に加わることができます（民法28条）
- 所有者不明土地・建物管理人の選任：行方不明の共有者の土地や建物の持分だけを対象に、地方裁判所に管理人を選んでもらう制度です（民法264条の2以下）。法務省の資料では、相続開始から10年たつ前でも選任できると説明されています
- 失踪宣告：生死が7年間分からないときは、家庭裁判所に失踪宣告を求めることができます。宣告されると、亡くなったものとみなされ、その人の相続が始まります（民法30条・31条）
遺産分割をしないまま10年がたつと、生前の贈与（特別受益）や介護などの貢献（寄与分）を主張しにくくなるという別の決まりもあります（民法904条の3）。
これから相続する不動産を、兄弟の共有にするかどうか迷っている方は、次の記事もご覧ください。
7. 共有者に未成年の子がいるとき
親が代わりに手続きをします
18歳未満の未成年者が共有者になっている場合、その持分に関する契約や手続きは、親権者が子に代わって行います（民法4条・824条）。父母の両方が親権者のときは、原則として2人で一緒に行います（民法824条の2）。共有物の管理を決めるときや、自分の持分を売るとき、裁判所に申し立てるときも同じです。
親と子の利益がぶつかるときは「特別代理人」
親と子の利益がぶつかる行為（利益相反行為）をするときは、親は子の代わりに手続きをすることができません。家庭裁判所に「特別代理人」を選んでもらい、その人が子に代わって手続きをします（民法826条）。
裁判所の説明では、利益相反行為とは、行為の外形からみて、親の利益になり子の不利益になる行為などをいいます。共有の不動産では、たとえば次のような場合です。
| 場面 | 特別代理人 |
|---|---|
| 父が亡くなり、母と未成年の子で遺産分割協議をする | 必要（母と子が相続人どうしのため） |
| 未成年の子が2人いて、親が2人の代わりに遺産分割協議をする | 必要（子どもどうしの利益がぶつかるため。民法826条2項） |
| 親が、子の持分を買い取る・子から持分の贈与を受ける | 必要と考えられます（親が得をし、子が持分を失うため） |
| 親の借金の担保として、子の持分に抵当権を付ける | 必要 |
| 親と子がそろって、不動産全体を第三者に売る | 一般に不要と考えられています |
特別代理人の選任は、子の住所地の家庭裁判所に申し立て、収入印紙800円（子1人につき）と郵便切手がかかります。申立てのときに、遺産分割協議書の案などを出します。
8. 何から始めればいい？進め方
- 登記簿で共有者と持分を確かめる：相続の登記がされていなければ、相続人を戸籍で調べます
- 住所を調べ、連絡してみる：住民票や戸籍の附票で調べ、手紙などを送り、返事がなければ記録を残します
- 目的を決める：貸す・修繕する、持分を取得する、全体を売る、のどれかを決めます
- 手続きを選んで申し立てる：相続開始から10年たっているか、遺産分割がすんでいるかで、使える手続きが変わります。申立先が地方裁判所か家庭裁判所かも確かめます
なお、相続した不動産は、2024年4月から相続登記が義務になっています。共有者が行方不明でも、法定相続分どおりに相続人全員の共有にする相続登記（相続人の1人から申請できます）や、自分だけで出せる相続人申告登記を先にしておくことができます。
よくある質問
- 共有持分だけを売ることはできますか？
-
できます。自分の持分は、ほかの共有者の同意がなくても売れます。ただし、買う人は限られ、全体を売る場合より安くなりやすいです。全体を売るには共有者全員がそろうか、行方不明の共有者がいれば民法262条の3の制度を使います。
- 共有物の「管理行為」とは、どんなことですか？
-
使う人を決めること、短い期間の賃貸（土地5年・建物3年まで）、管理者を選ぶことなどで、持分の過半数で決められます（民法252条）。形や働きを大きく変えない工事（砂利道の舗装など）も、2023年の改正で過半数で決められるようになりました。修理などの保存行為は1人でできます。
- 共有者が行方不明でも、不動産を売ることはできますか？
-
できる場合があります。地方裁判所の決定を得て、行方不明の共有者の持分を取得してから売る方法（民法262条の2）と、行方不明の共有者の持分も含めて全体を第三者に売る方法（民法262条の3）があります。どちらも、公告の期間（3か月以上）と、時価にあたるお金の供託が必要です。
- 未成年の子と共有している不動産を売るには？
-
子の持分は、親権者が子に代わって売ります。親と子がそろって第三者に売る場合は、一般に特別代理人は要らないと考えられています。親が子の持分を買い取るなど、親と子の利益がぶつかる場合は、家庭裁判所で特別代理人を選んでもらいます（民法826条）。
- 父の相続で兄弟の1人が行方不明です。10年たっていなくても何かできますか？
-
遺産分割がまだの場合、持分の取得・譲渡の制度は相続開始から10年たたないと使えません。それまでは、家庭裁判所で不在者財産管理人を選んでもらい、その人と遺産分割をする方法などがあります。
まとめ
共有の不動産は、保存は1人で、管理は持分の過半数で、変更や全体の売却は全員で、というルールが基本です。2023年4月の改正で、共有者の中に行方不明の人や返事をしない人がいても、地方裁判所の決定を得て、管理を決めたり、持分を取得したり、全体を売ったりできるようになりました。
ただし、どの手続きも、調査を尽くしたことの証明や、公告の期間、供託金の準備が必要です。相続で共有になっている場合は10年の制限があり、未成年の共有者がいる場合は特別代理人が必要になることもあります。目的と状況に合わせて、使う手続きを選ぶことが大切です。
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出典・参考
- 民法 4条・25条・28条・30条・31条・249条・251条・252条・252条の2・256条・258条・262条の2・262条の3・264条の2・824条・824条の2・826条・898条・904条の3（e-Gov法令検索）
- 非訟事件手続法 85条・87条・88条（e-Gov法令検索）
- 法務省「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」https://www.moj.go.jp/content/001444017.pdf
- 法務省民事局長通達「民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（民法改正関係）」（令和5年3月28日 法務省民二第533号）https://www.moj.go.jp/content/001394383.pdf
- 大阪地方裁判所第10民事部「所在等不明共有者の持分の取得の裁判の申立てについてのQ&A」（令和8年4月版）https://www.courts.go.jp/osaka/vc-files/osaka/c_10_syozaihumei_QA.pdf
- 裁判所「特別代理人選任（親権者とその子との利益相反の場合）」https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_11/index.html
- 裁判所「不在者財産管理人選任」https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_05/index.html
